「2017年樓市上半年總結及下半年前瞻」資金入樓市 上半年住宅登記額史上第三高 利嘉閣：基調穩固 下半年樓價料再升5%

2017年樓市開局欠穩，住宅買賣登記量持續下跌，主要受累去年底政府加辣兼逢美國加息及本地傳統淡季等因素所致。不過，在供應短缺及剛性需求強勁下，樓價力保不失，持續上升。發展商有見及此，開年後即積極推售新盤，配合春節後樓價及住宅地價持續創新高，誘發更多準買家「恐慌性」入市，一洗年初首兩月的淡靜市況，在一手新盤先行跑出後，二手市場亦緊接追落後，兩者無論在交投量及樓價方面均持續向好。當中一手買賣登記金額更首度於上半年創下逾千億元的歷史新高，而一二手住宅合計登記金額亦料突破三千億元，勢將成為繼1997年上半年及2010年下半年後的史上第三高的半年度紀錄。預測下半年一、二手合計住宅買賣登記量將回升近一成至約3.6萬宗，當中一手表現料續跑贏二手；而樓價方面，中小型住宅料再升5%，豪宅則料升2%。

上半年住宅市場回顧：一手帶動 二手追落後 

利嘉閣地產董事陳大偉指出，承接去年底港府就第二個住宅劃一徵收15%的印花稅、美國加息1/4厘及緊隨的農曆年淡市等因素影響，年初住宅買賣登記表現乏善可陳。不過，在樓價地價齊創新高猶如打下強心針刺激下，資金持續入市，購買力於農曆新年後加快進場，再次推動住宅市場量價齊升。綜合土地註冊處數據，2017年截至6月4日為止的上半年，整體住宅買賣登記共有27,929宗，涉及金額約2,475.71億元，預計整個上半年最終料達33,077宗及3027.26億元，將較2016年下半年的37,124宗及2,883.03億元分別下跌11%及增加5%；而比較2016上半年，則表現大有改善，登記量及總值分別大升53.3%及86.3%。 

一手成交半年料1,430億 創歷史新高

從物業類別劃分，一手市場於今年一月承接去年十二月的淡勢，買賣登記遠低於千宗水平，只有674宗，為上半年內表現最差的月份。不過由於發展商今年一開年即積極推售新盤，以快打慢，令反映在二、三月份的登記量明顯反彈，帶動一手市場信心迅即恢復，且在三月份接連有大型新盤推出下，刺激四月份的登記量大增至逾2,700宗的高水平。隨後，發展商維持明快的推盤節奏，並因應辣招繼續提供靈活付款辦法，結果帶動截至6月4日止，上半年一手住宅買賣登記累計達7,933宗，料最終整個上半年可達9,941宗，雖料較去年下半年減少18%，但較2016上半年則明顯大增71%，亦是繼2004年後，過去13年來表現最佳的上半年。值得注意的是，今年上半年一手成交總值已破千億元，料整個上半年可達1,430億元，將創有史以來的半年新高紀錄。 

二手住宅市場方面，除了首兩個月因整體市況不就而表現較差外，三月份已受樓價、地價接連創新高刺激，加上新盤熱賣令市場氣氛轉趨熾熱，而帶動二手市場亦跟隨追落後。二手買賣登記量於三至五月份連續3個月均能企穩在約4,600宗的相對高水平，促使上半年截至6月4日的二手登記量錄得19,996宗，預期整個上半年最終可錄23,136宗，雖然將較去年下半年跌8%，惟已擺脫2016年上半年度創歷史新低的命運，並顯著彈升47%；上半年二手住宅成交總值料達1,597.26億元，只較去年下半年的1,640.52億元微跌3%，維持在近6年間約1,600億元的高水平徘徊。

十大活躍屋苑近半樓價升幅逾10%

按地區分析，在十大二手熱賣地區之中，登記宗數暫時全線錄得跌幅；當中跌幅較大者為筲箕灣/柴灣區，由去年下半年的841宗，暫時急跌32%至573宗，而北角/炮台山區亦跌26%至573宗。至於錄得較細跌幅者為鑽石山/黃大仙區的14%，共錄581宗；至於榜首常客的屯門區則減少23%，累錄1,216宗（見附錄表五）。 

上半年，十大活躍屋苑買賣登記量暫錄1,513宗，較去年下半年的1,872宗回落近兩成，當中嘉湖山莊繼續成為熱賣屋苑之首，上半年買賣登記暫有255宗，較去年下半年所錄的347宗減少27%。雖然十大活躍屋苑登記量下跌，惟對比屋苑之實用呎價卻全線錄得升幅，當中近半數屋苑平均實用呎價均錄得逾一成的升幅，其中如日出康城升13.2%、珀麗灣升11.9%及嘉湖山莊亦升10.5%等（見附錄表六）。 

上半年樓價升約一成 租金同告造好

陳大偉指出，踏入2017年以來，樓市雖有加息及加辣的陰霾持續困擾，惟市場資金極為充裕，加上剛性需求強烈，且市場氣氛普遍傾向樂觀，在貨源有限下，樓價維持節節上升之勢，單計今年初至今，樓價已連升4個月。數據顯示，截至今年5月份中小型住宅（以全港50個指標屋苑作代表）平均實用呎價為13,107元，數值較去年底的12,133元上升8%，預計整個半年將升約9.5%。至於租金方面，首5個月累積升幅達3.6%（見附錄圖五），與樓價同步雙雙造好，預計半年最終升約5.5%。豪宅市場方面，價格走勢升幅較中小型住宅平穩。今年首4個月豪宅價格（以全港35個指標豪宅項目作代表）累積升幅達2.2%，預測半年升幅將擴至約4.5%；而租金走勢亦徐徐上升，首4個月累升1.9%，料整個半年最終可升約4.4%（見附錄圖六）。 

下半年住宅市場展望：樓價續穩 升幅料轉緩

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，今年是香港回歸20周年，加上新管治班子快將接任，冀有新人事新作風。目前本港經濟基調穩固，暫未見有明顯負面因素困擾，預期在資金持續入市下，一手新盤將繼續領航大市，下半年整體住宅買賣登記量及樓價仍然看俏。不過，相信在當局密切關注樓價來出招壓抑下，預期下半年樓價升勢將較上半年有所放緩，料下半年樓價再升5%，全年樓價則有望累積升約15%。 

資金充裕 剛性需求推動下半年市況

近年來，政府多番出招意圖阻撓樓價上升，短期措施主要從限制需求方面著手，令市場二手盤源更為缺乏，最終卻造成樓價不跌反升。因此每當政府加辣，買家便越心急入市，因怕遲入市，只會被更多辣招綑綁，以致增加入市成本。於是在羊群心態下，一批有能力及有實力的買家及投資者更為一窩蜂湧入市場，間接推高樓價。 

下半年繼續看好樓市的一大主因是目前市場資金充裕，將持續推動樓市走高。十多年前，即2003年沙士低位入市者，在財富累積效應下，今時今日的套現能力十分強，而市場上逾六成半業主已供滿按揭，均有能力再次入市。加上內地資金及企業加快打入本港市場，相關人員對住屋需求殷切，故市場上仍能不斷產出新買家去消化貨源。

相比之下，近一兩年及未來數年，雖然住宅供應陸續有所增加，但亦只能略為紓緩向來供不應求的困境，遠未能達致供求平衡的情況，故求過於供而導致樓價上升的情況，在短期內仍難以扭轉。 

經濟穩建 息口影響微 新班子利樓市

經濟表現方面，今年首季本港經濟按年增長達4.3%，勝於預期，反映本地市場已恢復元氣、持續復蘇。加上失業率長期低企，全民就業的情況表現穩定，連零售消費及旅遊等各個經濟環節都表現回穩；相信在工資上升，消費意欲增強下，亦能支持樓價穩步上升。至於息口方面，雖然趨升，惟幅度十分有限，年內餘下時間極其量只加息半厘，對樓市不會構成致命傷，故息口問題並非目前市場的主要關注點。 

政治環境方面，香港回歸已屆20年，適逢七月一日特區管治班子將會換屆，樓市或可展現新契機。相信新特首將採取較溫和及有商有量的管治理念，望能減少社會上的對立及爭拗，創造和諧，對樓市的穩定性有一定幫助。預料新班子仍將著力為樓市降溫，但料不會重蹈覆轍的多番加辣，而會採取較合情合理的新措施，這對樓市而言將會是正面的。 

廖偉強指出，在上述多項因素均呈穩中向好的預期下，預料下半年樓市交投量及樓價均會雙雙看俏。在一手市場方面，發展商開盤步伐將穩步推進，且會繼續提供靈活按揭及優惠，最終做到既求量又求價的情況。初步預期下半年一手銷售數字會較上半年增逾一成，達約11,000宗的水平，即全年計一手登記量料接近2.1萬宗，與年初預測相符。 

預期下半年住宅買賣價量續齊升

至於二手方面，在市場旺勢帶動下，剛性需求將繼續入市，令二手成交持續追落後。預測下半年二手住宅交投量約有2.5萬宗，將較上半年的2.31萬宗上升8%；全年累計，二手買賣登記量料有逾4.8萬宗，將較去年約4.1萬宗的歷史新低增加近兩成。 

樓價走勢方面，受惠本地整體經濟表現穩定，市場資金充裕，加上內地資金持續南下，樓價表現料續穩中向好。在中小型住宅樓價方面，下半年料續有5%的上升空間，全年累積升幅料達約15%。反之，豪宅物業升勢相對平穩及溫和，料下半年將再升2%，全年計料有6.5%的升幅。租金表現方面，料隨樓價升幅減慢而同步放緩，料下半年中小型住宅租金再升3%，全年預計可升近9%；至於豪宅租金下半年亦看升2%，而全年計升幅料逾6%。

發稿：利嘉閣地產資料研究部