樓價升幅遠低於看好者預期
四月以來，盡管本港第二季經濟增長保持強勁，錄得6.8%的升幅，盡管股市活躍，恒指高企於15,000點，但由於市場担心高油價、加息及中國與歐美貿易爭拗等不明朗因素，再者，過去兩年樓價升幅不少，買家對之多有抗拒之心，樓市因而始終交投淡靜，期間入市的都是用家，炒家及投資者幾乎絶迹，不但不入貨，還放貨。 經過五個多月的交投淡靜，部份業主開始軟化，有實客時都肯減價，減幅介乎3至5%。
在此情況下，各區樓宇八月份的買賣成交量較六、七月不是原地低位跑，就是進一步減少，成交價亦開始微跌。
一手市場亦好不到那裏，8月份價值2,000萬元以下的一手樓宇買賣合約登記共錄得482宗，是自1996年以來的單月新低，期內沒有任何大型新盤推出，看來發展商都得避開此刻不利的風頭火勢。
我將11個大型屋村(單位在5,000個以上)今年幾個關鍵性月份的買賣合約註冊數字(見附表)作一比較，發覺:
1. 在成交宗數方面，8月較今年最活躍的4月固然勁減(平均高達七成)，較交投正常的1月亦減幅可觀，平均約23%。
2. 在成交總值方面，8月較4月平均劇跌67.3%，較1月平均跌20.6%。
3. 在每呎平均成交價方面，8月較4月平均升2.8%，較1月升8.4%。
四月在買賣成交量方面，是今年迄今最鼎盛的，但此後便江河日下，五至八月每月的平均成交量僅為四月的二、三成，成交總值大抵亦如此。每呎平均成交價四月以來僅升2.8%，幾近於零，充份表明樓價阻力重重，欲升無力。
年初時，不少樓市評論員對樓價都很樂觀，認為全年升幅將不少於二成。但從11大屋村的統計數字去看，8月較1月平均升幅不外8.4%，要証明他們的預言正確，樓價必須在未來四個月多升11.6%。這個機會有多大，留待聰明的讀者去判斷。
公平地說，不是所有樓盤都滯銷，9月初推出的都會駅就銷得不錯，秘訣在於勇於以低價發售 (由預期的每呎$5,500至$6,500減至正式發售的$4,200至$5,700) 及配備特好的付款辦法。樓市要打破日前的悶局，〝都會駅之役〞可能是一個很好的啟發。
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附表 |
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2005年一、四及八月份11大私人屋村買賣合約註冊數字比較 |
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屋村 |
屋村 |
成交宗數 (宗) |
成交總值 (百萬元) |
每呎平均價 (元) |
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單位 |
1月 |
4月 |
8月 |
% 變化 |
1月 |
4月 |
8月 |
% 變化 |
1月 |
4月 |
8月 |
% 變化 |
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總數 |
8月較1月 |
8月較4月 |
8月較1月 |
8月較4月 |
8月較1月 |
8月較4月 |
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太古城 |
12,698 |
82 |
190 |
49 |
-40.2% |
-74.2% |
324.89 |
732.90 |
206.56 |
-36.4% |
-71.8% |
4,799 |
5,002 |
5,279 |
10.0% |
5.5% |
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海怡半島 |
9,812 |
62 |
139 |
38 |
-38.7% |
-72.7% |
210.02 |
479.34 |
132.31 |
-37.0% |
-72.4% |
3,867 |
4,146 |
4,208 |
8.8% |
1.5% |
|
康怡花園 |
6,423 |
34 |
85 |
29 |
-14.7% |
-65.9% |
108.36 |
268.58 |
94.49 |
-12.8% |
-64.8% |
4,321 |
4,220 |
4,575 |
5.9% |
8.4% |
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杏花村 |
6,504 |
26 |
72 |
38 |
46.2% |
-47.2% |
75.44 |
220.33 |
118.70 |
57.3% |
-46.1% |
4,111 |
4,421 |
4,449 |
8.2% |
0.6% |
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上述港島屋村 |
35,437 |
204 |
486 |
154 |
-24.5% |
-68.3% |
718.71 |
1,701.15 |
552.06 |
-23.2% |
-67.5% |
4,275 |
4,447 |
4,628 |
8.3% |
4.1% |
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美孚新村 |
13,100 |
123 |
266 |
69 |
-43.9% |
-74.1% |
307.08 |
692.31 |
184.08 |
-40.1% |
-73.4% |
2,880 |
3,268 |
3,435 |
19.3% |
5.1% |
|
黃埔花園 |
10,435 |
57 |
110 |
51 |
-10.5% |
-53.6% |
150.86 |
305.20 |
159.88 |
6.0% |
-47.6% |
3,863 |
4,218 |
4,409 |
14.1% |
4.5% |
|
麗港城 |
8,072 |
32 |
110 |
29 |
-9.4% |
-73.6% |
77.94 |
283.30 |
76.27 |
-2.1% |
-73.1% |
3,148 |
3,443 |
3,550 |
12.8% |
3.1% |
|
上述九龍屋村 |
31,607 |
212 |
486 |
149 |
-29.7% |
-69.3% |
535.88 |
1,280.81 |
420.23 |
-21.6% |
-67.2% |
3,297 |
3,643 |
3,798 |
15.2% |
4.3% |
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愉景灣 |
7,289 |
59 |
114 |
47 |
-20.3% |
-58.8% |
201.87 |
408.04 |
147.26 |
-27.1% |
-63.9% |
3,567 |
3,461 |
3,285 |
-7.9% |
-5.1% |
|
沙田第一城 |
10,642 |
82 |
275 |
76 |
-7.3% |
-72.4% |
114.50 |
393.33 |
122.17 |
6.7% |
-68.9% |
2,948 |
3,145 |
3,277 |
11.2% |
4.2% |
|
麗城花園 |
6,232 |
26 |
54 |
21 |
-19.2% |
-61.1% |
47.30 |
106.99 |
39.52 |
-16.4% |
-63.1% |
2,534 |
2,581 |
2,678 |
5.7% |
3.8% |
|
海濱花園 |
5,636 |
23 |
80 |
22 |
-4.3% |
-72.5% |
40.09 |
131.70 |
35.14 |
-12.3% |
-73.3% |
2,546 |
2,614 |
2,438 |
-4.2% |
-6.7% |
|
上述新界屋村 |
29,799 |
190 |
523 |
166 |
-12.6% |
-68.3% |
403.76 |
1,040.06 |
344.09 |
-14.8% |
-66.9% |
2,899 |
2,950 |
2,920 |
0.7% |
-1.0% |
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所有上述屋村 |
96,843 |
606 |
1495 |
469 |
-22.6% |
-68.6% |
1,658.35 |
4,022.02 |
1,316.38 |
-20.6% |
-67.3% |
3,490 |
3,680 |
3,782 |
8.4% |
2.8% |
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資料來源: 土地註冊處登記數據