對本地樓市的幾點觀察

我在開這個欄的時候，原先的構思是盡量少在這裡談本地的樓市，因為我的主業是地產代理，每天都在談樓市，而一談就談了30多年，談得有點厭了。不過，近日金融市場動盪不安，本地樓市亦醞釀有變，故應讀者的要求，在這裡談談對本地樓市的幾點觀察。
 
一，本地樓價需要下調全球金融風暴已動搖投資者的信心，人們為了保本，增持現金，不敢冒新風險，故流入樓市的資金相對減少，樓價難免亦需往下調整。因此，農曆年前所見的樓價高位，已可視作一個中期的浪頂，在今後一段相當長的時間裡都不易打破。樓價既然已無力創新高，唯有向下測試支持位。
 
二，仍存利好因素，下調速度很慢金融風暴雖已把樓市的升勢逆轉，但樓價調整的速度非常緩慢，中原城市指數只跌了8%左右。很多買家，認為這樣的跌幅仍不足夠，故市場的觀望氣氛濃厚，即使是用家，也傾向先租一段時間再算。至於賣方為何不願減價，是因為本地樓市的確仍存在著一定的利好因素。這些因素包括：(i)未來兩年，樓宇的落成量仍相對不足，發展商沒有大幅減價的壓力。一手市場不帶頭減，二手市場的反應自然比較緩慢。
 
(ii)為了挽救金融危機，外國都在減息，香港亦只好跟隨，令本地的租金回報率，處於高過利率的水平。投資者覺得收租好過收息，而用家亦覺得供樓平過租樓。因此，雖然未有樓的人在現時環境下不肯輕易入市，但有樓在手的人也不肯輕易棄樓要錢。
 
(iii)現時樓價不比97，並非處於偏高的水平，下調的空間有限。年初時雖有炒家入市，但比例上遠不如97，故急於卸貨的炒家不多。
 
(iv)從負擔能力的角度來看，現時仍處於歷史的低位，用家不是買不起樓，而是擔心樓價未跌定。因此，當樓價下調至支持位之後，用家入市會轉趨積極。
 
三，實體經濟放緩，跌市還有第二波現時香港樓市所受的衝擊，主要仍是受金融危機所產生的心理因素所造成的，這只是第一波。隨著實體經濟亦開始放緩，樓市可能還會受第二波的衝擊。
 
經濟活動減慢，會令社會對物業的需求下降，並會令物業使用者的負擔能力減少。因此，租金水平將會跟隨經濟放緩一起回落。由於樓價已先於租金回落，第二波對樓價的衝擊將視乎在第一波的調整幅度是否已提前作出反映。
 
現時樓價普遍已下跌了8%，我估計，還要再跌5%之後才能找到支持位。最近樓價的跌勢有加快跡象，我估計第一階段的跌幅可在9月底至10月初之間完成，之後交投量會逐步增加。樓市在第四季的成交量不至會比第三季差。
(轉載自2008年9月25日am730C觀點)