曾俊華的憂慮成立嗎？

財政司司長曾俊華在他的網誌上表示，美國聯儲局暫緩退市的訊息，即時刺激環球股市上升。他擔心這個決定會令香港的樓市火上加油，而偏偏在這個時候，有部分立法會議員傾向支持修訂政府遏抑樓市的「辣招」，以達到減辣的效果。他希望議員不要發出錯誤的訊息，令樓價泡沫再次上升，並使市民再度面對樓市亢奮的風險。
 
我沒法認同財爺的看法。首先，財爺對現時香港樓市的認知似乎出了問題。他用「火上加油」這個詞根本與事實不符。「火」是熾熱的，但現時市場的交投這麼少，不及正常的一半。現實是市場正處於十年也沒有一遇的寒冬，加油也未必點得着火。
 
市場由冷變熱是有一個過程的，期間最主要的變化是人的心態上的變化，亦即是市場參與者對後市看升還是看跌的看法。這個看法需要慢慢凝聚，一旦成為一種潮流就不容易一下子轉變。
 
香港的樓市，自03年沙士後，慢慢積聚力量，要到09年各國推行量化寬鬆政策後，才真正亢奮起來。到美國醞釀退市；資金重返美國，香港的樓市才逐步冷卻。政府的「辣招」對冷卻樓市的功能其實遠不如政府所描述的那麼大。這點我在之前的文章中已分析過，此處不贅了。
 
政府以為市場交投少，是因為他們的辣招阻嚇了買家入市。我可以用一個例子，說明這個說法並不完全成立。居屋的白表申請者，並非政府辣招的打擊對象。他們要抽中籤，才有買樓資格，加上政府正為他們入市護航，阻嚇投機者、投資者，以至換樓人士與他們競爭；這樣難得的機會，他們不應輕輕放過才是。但最近，連白表申請者在市場上也不活躍了。他們是不受政策影響的買家，連他們也不入市，分明是他們的心態變了。首批白表申請者的名額有2,500個，現在連一半名額都用不完，那你說是看淡的人多？還是看好的人多？
 
白表買家是用家，大陸叫剛需者，屬於最不受市況影響的需求，是市場的中流砥柱。如果連這批人也不想入市了，我們是否要承認市場的心態已變？因此，財爺對樓市出現「火上加油」的情況的擔心實在很難成立。
 
現時，大部分市場分析員，包括來自地產界與非地產界的，都看淡後市。看淡的力量正在增加。業主不肯減價的防線很快會守不住，發展商將率先減價。現在政府要擔心的，應是市況逆轉後，會對金融市場與民生產生甚麼衝擊，而不是市場又再亢奮起來。
 
美國雖然暫緩退市，但仍會繼續出口術，不斷提醒市場可能會退市，以繼續吸引資金回流。這個趨勢已經形成，對香港的樓市會有一定的遏抑作用。財爺擔心香港樓市會再度亢奮，實在看扁了聯儲局的調控能力，財爺宜重新解讀聯儲局的策略，以及其出口術的用意。 
(轉載自2013年9月25日am730C觀點)