買樓收租意欲下降 純粹剛需難維樓價

自從政府推出辣招而美國又醞釀退市之後，市場人士大都轉軚看淡樓市。然而，香港的樓價卻依然高據不下，未出現大幅調整。有人認為，出現這種現象的原因，是供應依然短缺，故純粹剛性需求已足以維持樓價。我不認同這種看法。
 
其實，現時的樓價早已與普通市民的購買力脫節，市場上的有效剛需非常有限，之前之所以仍有一定的用家入市，是因為樓價仍在上升，如果今天不買，明天可能要付出更大的代價。這種環境逼使用家不得不把最後一分購買力也用在買樓置業上。但現在樓價雖未有大跌，但已有超過半年未能突破年初的高位，需要盡快入市的壓力已不存在，用家可以暫且租樓，等形勢明朗一點後再算。
 
樓宇是一種投資性的商品，非消耗性的商品。消耗性的商品，只要今天買得起，今天就會有買來享用的衝動，不必理會明天會變成甚麼價錢。但樓是不會一下子消耗掉的，買了下來之後就得持有它一般相當長的時間。所以即使是用家，也會關注未來樓價的趨勢。如果樓價明顯趨跌，有剛需的用家也不會入市，以免招至虧損。如果遲買會便宜一些，用家也會觀望，令剛需的作用無從發揮。
 
至於投資者，他們當然要計算投資回報。這種回報，並非單指租金回報，更重要的是看資產升值的能力。香港的租金回報率只有兩至三厘，樓價跌10%就可以抵消四、五年的租金收入。此之所以，樓價看升時，就多人喜歡買樓收租；樓價下跌時，高一點的租金回報率也沒法吸引投資者。
 
現時美國雖未正式退市，但退市的市場效應已開始出現，債息已開始從低位回升，連同存款利率也開始上升。如果肯以人民幣方式存放在內地銀行，六個月的大額存款利率已超過三厘，比買樓收租還要吸引。
 
買樓收租很煩，要找租客，要付佣金，要維修，要交稅，有時還會空置，真正的回報率可能兩厘也不及。再者，美息還有進一步上升的趨勢，令投資者對租金回報有更高的期望。如果這種期望不能靠租金上升來達至，那就惟有靠樓價回落去完成。
 
自從政府向買樓收租的人徵收超高印花稅之後，二手市場上已鮮有碰到買樓收租的投資者。幸好已經買了樓正在收租的投資者，暫時仍未見急於減持，市場才大體穩定。
 
投資者不願減持的原因，是現時賣樓會受政府的辣招拖累，賣不到真正市價。加上賣出後要補回的成本相當大，如果樓價調整的幅度不足兩成，補回也沒有着數。因此，當現有投資者也決定減持時，代表他們預期樓價將不只跌兩成。
(轉載自2013年10月31日am730C觀點)