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現時樓市有沒有泡沫？(2)

(原文發表於2010年5月6日)

 

股票有市盈率，為股票市值與股票每年盈利之比，亦即投資該股票的回本(年)期。同樣道理，物業亦有市盈率，它是該物業(或該等物業)的市價與每年租金收益之比，也就是投資物業的回本(年)期。若以公式表達：

 

 

以中小型住宅單位的租金回報率來說，港九一般為3.8%至4%，新界為4.1%至4.6%；豪宅一般為2.5%至3.3%，超級豪宅為1.5%。以上述租金回報率計算：

 

中小型住宅單位市盈率約為21.7倍至26.3倍

 

豪宅市盈約為30.3倍至40倍

 

超級豪宅市盈率約為66.7倍

 

七十年代以還，香港物業市盈率10倍以下為偏低，10倍至15倍為合理，15倍以上至20倍為稍高，但可接受，20倍以上為偏高，30倍為極其偏高。一般來說，市盈率愈低(亦即租金回報率愈高)，物業的增值潛力愈大，投資價值愈高：反之，市盈率愈高(亦即租金回報率愈低)，物業的增值潛力和投資價值就愈小愈低。由此觀之，香港中小型住宅市盈率屬於偏高，豪宅極度偏高，超級豪宅極極極度偏高，它們的價格亦因此可分別視之為偏高、極度偏高及極極極度偏高。此等樓價，有沒有泡沫，泡沫有多大，不言而喻！

 

人們所住的居所，價格怎樣才算合理，有一個國際認可標準，一般為該家庭年收入的6倍。根據政府最新資料，在借貸額為70%，按揭利率1.55%，分20年供的情況下，香港市民平均月供為家庭月收入的42%，計算之下，樓價與家庭年收入比率為8.4倍，是國際標準比率的1.4倍；但當按揭利率升至5.5%，樓價與家庭年收入比率馬上變成11.9倍，是國際標準比率的1.99倍。

 

當比較香港與國際標準樓價，我們必須認識，那祇是比較香港與外間不同地方兩個家庭所住單位的價格，而不是比較兩個家庭所住相同面積單位的價格。換言之，在比較時，面積大小這個因素是沒有加入考慮的。先別說歐美澳等先進國家，那些地方的市民居住空間普遍大過香港許多，就說說在亞洲罷。根據一份2003年的報告，在亞洲主要發達城市中，香港市民的平均居住空間最小，祇有42平方米(452呎)，低於台北的104平方米(1119呎)、新加坡的97平方米(1044呎)、東京的62平方米(667呎)及上海的52平方米(560呎)。把平均居住空間一併考慮，香港樓價將更顯得高不可攀！

 

樓價高不可攀，居住空間狹小，這不純粹是經濟性問題，更是市民生活質素的反映！市民住得毫無尊嚴，較高的GDP和人均所得，以及樓價居世界第一位又怎值得我們驕傲呢？

 

大家如果同意香港樓價處於泡沫，而且是大泡沫，那就得小心了。過往多次樓市泡沫爆破，樓價少則跌45%。多則65%(97年那次)。如果這個經歷雖不中亦不遠矣地重演，縱使目前的樓價能再飆升30%，一旦見頂回落，跌45%亦足以使屆時樓價低於目前樓價差不多三成！

 

在樓市大泡沫中參與投機(還可以是投資嗎？)，是參與音樂椅遊戲。著名經濟學家凱恩斯說：「當音樂停止時，手中別拿著人家傳給你的股票」，凱恩斯的說法一樣適用於物業，仍想繼續乘搭資產升值順風車的朋友，千萬要記取智者的忠告！過去大半年，我不斷指出香港樓價存在嚴重泡沫，提醒大家小心。泡沫迄今不但久久沒爆，還節節上升，不少樓市樂觀派因此對我大肆攻訐和惡意嘲笑。在此，我想引凱恩斯另一則名言：「市場偏離理性的時間，可能遠遠較你想像的長」。我相信，我分析所得的趨勢和結論大抵是對的，但兌現的時間性可能有錯。時間性不容易拿捏準確，因為市場通常不大理性，並且往往長時間延續，長得出人意表。故懇請大家（不管你是支持者還是反對者）謹記下述二則格言：

 

「不是（報應）不報，祇是時辰未到！」

 

「路遙知馬力，日久見真章！」

 

- 完 -