房屋的居住需要/投資需要

未來@hk委託嶺南大學做了一個有關房屋問題的民意調查，其結果有很多地方值得進一步深究；我打算借這個專欄逐一討論一下。今天先談談究竟房屋是居住需要還是投資需要。
 
問卷的題目原來是這樣問的：「你認為房屋最主要是滿足市民的投資需要、住屋需要，還是其他需要？」
 
老實說，我覺得這個問題問得不太清楚；因為被問的人可以從兩個不同的角度來回答這個問題，一是從個人自己的需要出發，二是從政府制訂房屋政策時的考慮出發。我估計問題的設計者主要是希望回答者從第二個角度來回答問題；否則，租樓的人就只能藉房屋解決居住的需要，而買樓收租的人一定是為了投資的需要，而普通買樓自住的人一定是既有考慮住屋的需要，亦不得不考慮投資的需要。不同的人處於不同的境況會對房屋的功能會有不一樣看法。
 
所以我認為該把問題的問法改為：「你認為政府在制定房屋政策時，應該主要考慮市民的投資需要、住屋需要，還是其他需要？」現在只能假設被問者都是這樣回答問題，否則他們的答案就會無參考價值。
 
有1,031個被訪者回答了這條問題，949人答住屋需要，佔92.1%；只有34人答投資需要，佔3.3%；答投資/住屋需要同樣重要的人亦只有33個，佔3.2%；其餘答其他需要/不知道/無意見。民意可謂是一面倒，幾乎一致地認為，政府在制訂政策時，應該首先考慮市民的住屋需要。
 
如果真是這樣，政府只需全力興建出租性質的公屋就夠，不用興建太多的居屋或是搞甚麼租置計劃。因為一旦市民買了樓；就無可避免涉及投資考慮。樓價會升會跌，有賺錢機會，亦有虧損風險；買樓的人不可能完全不考慮這些投資因素。
 
不過，若是政府真的只建公屋，不建居屋的話，市民一樣會不滿意。因為市民在回答問卷問題時有時會口是心非，只顧政治正確，忘記了自己的真正需要。但是當他們要回答另一些具體問題時，很多時又會有不一樣的答案。
 
問卷的另一些題目顯示，有62.9%的被訪者認為政府房屋政策的重點，應該包括協助市民買樓。此外，還有48.8%的被訪者認為：「長期租住私樓不化算，有加租與被逼遷的可能，因此一定要買樓。」認為長期租住私樓也不成問題的人只有28.4%。
 
很明顯，市民覺得自己很有需要買樓，而且認為政府有責任令他們可以買樓。如果政府只建公屋，不建居屋，或者沒有其他協助市民買樓的政策，一定會招來民怨。
 
因此，那種認為住屋需要比投資需要更重要的意見，雖然一面倒，但並沒有多大的參考價值，政府在制訂具體政策時，還是多照顧市民心底裡的真正需要為上。
(轉載自2015年12月2日am730C觀點)