股市大跌會拖累樓市嗎？

近日股市大幅回落，累積的跌幅超過2,000點，連帶房地產市場的投資者也恐懼起來，紛紛向我這個較有機會接觸到前線的人打聽消息，問我樓價會否跟著股市一起大跌。我說，心理上的影響一定有，但樓市的交投需時，所以價格上不會這麼快就反映出來。依目前的宏觀形勢來看，樓市不似會跟著股市一起大跌。
 
首先我們要問，今次股市為甚麼會大跌？是經濟因素還是技術因素？
 
一般的說法是擔心聯儲局往後的加息速度會快過預期。擔心的原因是美國的就業數據比預期好，為聯儲局提供了更多的加息空間。但這正正表示，聯儲局並不打算隨意加息，而是會按照經濟增長所提供的空間來加息。就業數據比預期好，對經濟來說本應該是好消息，卻被金融市場的人再三推演後變成了壞消息。他們本身並沒有翻雲覆雨的能力，只是美國股市連續升了九年，市底打得不太鞏固，所以才乘機來一次大調整吧了。
 
聯儲局按經濟增長提供的空間來加息是很正常的做法，本身不存在著負面因素。除非經濟增長導致通脹失控，逼使聯儲局要不斷加息去制約通脹，而最終把息口加到遠超經濟增長，這才會對經濟產生破壞作用，進而拖累樓市。但很明顯，這種情況現時並未有出現，投資者可以不用太過恐懼。
 
然而，香港樓市自03年沙士之後，就進入上升通道，已一浪接一浪地升了近15年，可謂已升至高處不勝寒的境地；只是由於全球資金過剩，而投資的選項又不多，才導致樓市可以不斷吸引資金追捧，令樓價屢創新高。今次遇到股市出現較大幅度的調整，樓市很難完全不受影響。相信有部分已獲利不少的投資者，可能會乘機結算回吐，導致樓價有些微回落，但幅度不會太大。我相信中原城市領先指數即使出現調整，跌幅也不會超過5%。
 
若然股市的調整能在上半年之內完成，樓市的氣氛應該很快可以恢復，下半年應可以恢復升勢；但若然股市的調整一直持續到下半年，那今年的樓市就會受到一定的拖累，變成高開低收。不過，出現這種情況的機會應該很微。
 
投資必須注意的一點是，現時樓市的支持，已非來自用家的購買力，而是來自投資者的熱誠。前者的需求是不會因市況而改變的，其購買力是實在的，因此會比較可靠；但後者卻是靠個別創新高的案例去互相鼓舞的，所以會較受市場的情緒所影響；原先想買入的人，心態一變就會變成想賣出；所以市道會逆轉得很快。
 
不過，若然地產市道一旦逆轉，會對整個社會的經濟都會產生嚴重的影響，這是所有的政府都會設法避免的。我相信，大部分政府只是想看到樓市不再上升，而不是想看到樓價大幅回落。因此，他們應在危機有機會爆發前就出手挽救。原因是現時實體經濟的基礎仍不是很鞏固，仍受不起樓市大幅回落的衝擊。要到實體經濟真正好轉後，政府才有信心，為樓市的泡沫放氣。我認為政府暫時仍不敢這樣做。
(轉載自am730C觀點2018年2月8日)