居屋的訂價為何這麼高？

新一輪的居屋單位快將開售，它們分別是位於啟德的啟明苑、位於長沙灣的凱樂苑與位於東涌的裕泰苑。這些單位的面積由278平方呎至631平方呎都有，相比現時私人市場出售的單位，已不算太細；估計會非常受歡迎，申請人數一定又會破紀錄。
 
不過，我最近接觸到一些年輕人，他們在知道居屋的新訂價之後，反而感到很沮喪。因為他們發覺，即使是居屋，他們也買不起。他們說，居屋原本是居者有其屋的縮寫，現在已名不符實。
 
現實是啟德的啟明苑，平均訂在13,935元一呎，七折後也要賣9,755一呎，相信其中一些樓層高、座向好的單位，售價將會過一萬元一呎，聽起來也很嚇人。年輕一代怎能不失望？
 
之所以會出現這樣的情況，是因為居屋的訂價機制不合理。居屋屬資助性房屋，沒有理由訂價得與私人市場掛鈎。政府不是說目前私人市場的樓價已經偏高嗎？政府還出了不少辣招企圖改變這種樓價偏高的情況，那為甚麼在為居屋訂價時，非要與偏高的樓價掛鈎呢？那豈不是在把這偏高的樓價也合理化了嗎？
 
房委會的說法是，在訂價時，他們除了可參考私人市場的價錢外，找不到有其他更好的參考價；但他們已按照不同時期市民的購買力，調整折扣的比例。如果房委會發覺所訂的價錢合資格的申請者會負擔不起，他們打多一些折扣，七折不成可以打六折。房委會不會不考慮市民的購買力。
 
然而，居屋的買家不要忘記，若果買的時候折扣多，將來賣樓的時候，要補的地價也會多。所以，這個與私人市場掛鈎的高樓價不是虛的，而是買家需要實際認受的樓價。它不但會導致買家將來不易有溢價，而且還需要承受較大的價格回落風險。但我卻看不到有高官出來提醒居屋的買家，他們今天接受的價錢其實是偏高的。
 
其實，房委會根本沒有把居屋平賣給買家，而是以市價賣給買家。買家所獲得的折扣是有代價的，打了六折之後，買家所得的業權也只剩下六成；還有四成是仍在政府手裡。將來賣樓的時候，政府可以憑這四成的業權，要求分取樓宇的溢價。可見政府根本沒有真正打折扣給居屋的買家。
 
我認為，這樣的訂價機制根本不符合居屋作為資助性房屋的性質，應考慮重新檢討。比較合理的做法是只與合資格人士的購買力掛鈎。而當居屋的業主將來要出售的時候，亦不可拿到私人市場去賣，而只能賣給符合申請居屋資格的人士。這樣，居屋就可以反覆地用來解決港人的首次置業問題，而不會不斷地流失到私人市場去。這樣反可令社會資源得到更好的利用。
 
至於出售時的價格，由於對象已有限制，政府就不用指導，由買賣雙方自行討價還價便是。特定的買家，自然有其特定的負擔能力。政府只需制定機制，防止不符合資格的人有機會買到二手居屋便可以了。
(轉載自am730C觀點2018年2月15日)