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 租金管制，想也不要想 (1)

 (原文發表於2014年02月27日)

長期實踐證明，租金管制利少弊多

近年樓價狂飆，梁振英上台重手推出辣招，樓價升勢才稍為扭轉，但仍然貴得令人咋舌，牽連所及，租金跟隨猛漲，未上車的市民怨聲不絕。有壓力團體和政客趁此機會，要求特區政府恢復租金管制，官員面對需要作出回應的壓力。

2月15日運輸及房屋局局長張炳良一改以往向租管說不的態度(談話全文見附文)，指特區政府會具體和全面地研究租管的利弊，總結過往香港實施的經驗及海外的做法，並首次透露長遠房屋策略委員會稍後向政府提交的最後報告中，將會提及租管，當局會作出跟進。

租金管制是甚麼東西，對35歲以下的青少年來說，大概不甚了了。租金管制是港英年代的產物，住宅租金管制最早可追溯至1973年，當時私人租住單位短缺，租金高昂，港英政府便制定租金管制政策，限制部分戰前及1981年前建成的舊樓，其住宅單位租金在兩年內不得多於市值租金90%，或加租幅度不應超過30%，以低者為準；包括1981年以後建成的新樓，祇要租客在續約時願意繳交市值租金，即使租約期滿，業主也不得收回有關的物業。該條例第119E條規定，業主祇可以物業重建、業主自住或租客欠租等理由，向土地審裁處申請批准不再重訂租約。申請時，要為該等理由提供具體證明。

1998年發生亞洲金融風暴，不少業主要大幅減租才能租出單位，當時的房屋局認為「租金管制」對舊樓業主不公平，對市場造成長期扭曲，於是動議廢除租金管制，獲立法會通過，終廢除實行了25年的租金管制，但租客的租住權仍受保障，要到2004年7月才廢掉。至此租金管制才徹底告一段落。

實踐是檢驗真理的唯一標準。香港過去超逾30年推行的租金管制，對控制租金的能力並非預期中的見效，甚至適得其反及惡果纍纍：

1.         實施租金管制後，不少業主寧願讓單位空置或將之出售也不願意租出單位，市場上的租盤盤源為之大減。與此同時，因著租住權及租金限制的保障，更多租客放棄買樓而進入租務市場。在供應減少及需求增加下，租務市場的供求更加失衡，租金不跌反升，市民更難租到樓，負擔更重；

2.         在租金管制下，租客受到種種無微不至的照顧，易請難送，業主若不幸遭逢租霸，損失之大，實不足為外人道。鑑此，他們的挑選租客時，會異常挑剔，市民租樓因而更困難；

3.         租金管制政策規限部份戰前舊式樓宇以及分租單位如床位、閣仔等，租金祇能是市值租金的60%至70%，業主變相長期大幅補貼租客，損失慘重；

4.         租住權的保障，令業主不能隨意加租逼遷租客。業主若要連租約出售物業，既不能將物業交吉，又每每不能讓買家看樓，往往要降低售價(一般較市價便宜5至10%)才足以吸引買家。切莫小看這5至10%的損失，500萬元售價就是25萬元至50萬元，1,000萬元售價則是50萬元至100萬元。業主的失，是因為租客的得；業主的失，亦是變相補貼租客；

5.         租金管制，涉及加租幅度的限制，租住權的保障等等，關係到業主和租客的利益，但雙方立場對立，一旦處理不好，貧富懸殊的爭拗將變得火上添油，社會階層之間的矛盾亦更尖銳化。

實踐證明，租金管制是不公義的，它是將租客的長期快樂建築於業主的長期痛苦上，是長期要求業主大幅補貼租客；它人為扭曲了市場運作，與自由經濟原則相忤，以有形之手取代無形之手，不利經濟的發展。

-待續-

 

附文

運輸及房屋局局長張炳良2月15日晚上出席沙田節日燈飾閉幕典禮後與傳媒的談話全文：

 

運輸及房屋局局長：

昨日我在香港中文大學一個研討會上談到房屋問題，在回答台下提問時，我提到我們會研究有關租管的問題。事後我留意到，特別是今日的報章，作了很多的揣測，問及政府究竟在租管方面的立場是怎樣的。我想藉這個機會作一些說明。第一點，一直以來，政府對租務管制的問題，我們都是有所保留的。這個立場我們是一直不變的。我們當然明白到，社會上對近年租金的上升，有很多的意見，的確對我們很多普羅大眾的經濟壓力增大。但政府亦都對租管這問題很關心，如果實行租管，會否有反效果呢？例如說，租金水平會即時提高，或者業主會揀擇租客，甚至封盤等等，會造成供應上的減少，於是效果方面會適得其反。這亦是昨日我在研討會上我表達的一些顧慮。

長遠房屋策略督導委員會在討論有關問題時，亦都有這方面的憂慮，擔心會否租管是雙刃劍，所以要很小心去衡量利弊兩方面的影響。所以在昨日的研討會上，我回答（提問）時說，我注意到在過去長策（長遠房屋策略）三個月的諮詢期內，的確有相當多的聲音希望考慮實行租管。但當然這個問題亦都是社會上有很多不同的意見，所以我認為這個問題亦都不會消失。我自己一定不會迴避這個問題。我會更加希望能夠透過一些實在的、我們做的研究，看看一些海外的經驗，希望能夠說明得更加清楚，租管問題可能會帶來各方面的影響。我希望社會上不要對現在政府就這個問題的立場，有不同的種種揣測。

記者：

現在的揣測有錯誤的希望，以為是會研究。其實你昨日所講的研究，其實意思不是指研究會否恢復租管，而是看看外地的研究是如何的？

運輸及房屋局局長：

其實我們對租管的擔心，在實行時可能帶來種種負面的影響，我們在過去一年多已經說了很多。在長策會的諮詢文件內亦提及到，直到最近我在立法會也是這樣說。但是我知道社會上，是仍然有一定的聲音，希望能夠透過租管去面對現時租金上升的問題。所以我自己覺得我們有需要再好好地向社會更清楚地解釋，究竟租管可能帶來的一些影響。所以在外國的一些經驗，或者外國有很多的研究文獻，其實都有大量分析，協助我們更加了解這個問題。

記者：

簡單來說會否研究恢復租管？

運輸及房屋局局長：

我們不是說研究恢復租管。我們是研究租管所帶來的種種影響，包括在海外的一些經驗。政府立場一直無變。在長策會內，委員當中，亦都從我們的諮詢文件一開始已經清楚講明，委員會覺得租管這個問題是一把雙刃劍，我們害怕有時好心做壞事，所以要非常審慎。稍後當長策會正式公布諮詢報告時，我相信大家會更加清楚，長策會在這個問題的看法。