內地對樓市的強管控並不成功

中央政府其實早已察覺內地的房地產市場問題很大，可以引爆金融危機，拖累全國的經濟發展，所以一直想方設法加以遏抑。開始的時候，還想盡量採取宏觀調控的手段，希望利用大環境去冷卻樓市；可惜並不成功；最後只好用行政命令直接干預，但效果十分表面化，衍生出很多後遺症。
 
中央的強管控政策包括:(i)限購，(ii)限貸，(iii)限售，(iv)限價。以下是這些限制的具體內容，與衍生出來的社會影響。
 
限購是對銷售對象的限制，通常是要求有當地戶口的人，才可在當地買樓；而外來人口則需要在當地工作一段時間後才可以買樓(一至五年不等，視乎不同城市的具體情況)；此外，即使有當地戶口，亦只可一人買一個單位，結果，有人辦假離婚，以便各自擁有一個單位，亦有人扮假入職，用補交稅款與社會保險金的方式，去證明自己早在當地工作，有人更乾脆辦假身份證，用不同的身份證去擁有多個單位，這些弄虛作假的做法，無可避免要賄賂有關官員，助長官場的貪污風氣。
 
限貸是收緊銀行的按揭額度，導致有很多人在簽好了買賣合約之後，才發現銀行已沒法按承諾予以貸款，不得不四處籌集款項以完成交易，其間引至很多交易糾紛與家庭不和，有銀行職員更乘機以權謀私，要收到好處，才肯優先辦理貸款。
 
限售是限制炒家在買入樓宇後短期裏就轉讓圖利，時限在一至五年不等。其結果是導致市場上的供應反而減少，因為本來在樓價上升前已買入的樓宇，現在卻被凍結了，沒法用來抒解急切增長的新需求。
 
至於限價，則同時針對一手市場與二手市場。一手市場的做法比較直接；發展商若不肯按政府的指導價開盤，就不發預售批文，在二手市場，政府難以限制這麼多的小業主怎樣訂價，但政府若發現成交價過高，就會拒絕辦理產權過戶手續。結果，很多人只好做陰陽合同——私下成交一個價，拿去政府過戶的又是另一個價。
 
我估計，二手市場的限價並非中央的指令，而是地方政府擔心，若果讓高價成交也登記了，統計出來的平均價會超標，中央就會覺得地方壓抑樓市不力，嚴重的可能會烏紗不保，所以只好瞞上欺下。
 
一手市場衍生出來的問題更多，政府設立指導價之後，市場的價格就出現倒掛——一手市場的新樓比二手市場的舊樓更平。起初，發展商都不肯按指導價開盤，結果市場上的供應銳減，二手樓價反而進一步被搶高。後來，發展商資金鏈緊張了，只好開盤；但普通人休想買得到，大都是賣給了皇親國戚。餘下的就要搖號(抽籤)，抽中的如果肯轉讓的話，可立即賺幾十萬，甚至過一百萬。很多銷售人員亦乘機謀取私利，導致社會風氣敗壞。
 
香港亦有一批民粹主義的政客，經常主張政府對樓市進行強管控，包括直接指令地產商如何開價，從內地的事例來看，就知道這是行不通的。
(轉載自am730C觀點2018年6月11日)