房價若沒法升 接下來就會跌

7月31日，中共中央召開政治局會議，其中論及房地產市場的調控，尺度似乎收得比以前更緊。之前只說「要堅決遏制房價過快上漲」，但今次卻說「要堅決遏制房價上漲」，把「過快」兩個字省略了。有人這樣解讀，說之前中央只是不想看到房價上漲的速度「過快」，現在已改為上升一小點丁兒也不允許，尺度比以前更緊。
 
地方政府對此都十分緊張，要求業界必須全力配合，萬萬不能再讓房價在他們管轄的地區，出現上漲的現象。他們紛紛為自己管轄的地方，制訂出一條房價的底線，任何發展商開盤，訂價都得在這條底線之下，否則政府不發預算批文。而二手的成交，若成交價超越這條底線，其產權轉讓亦不容登記。
 
我不知道，這樣做是否真的可以取得成效。但我在房地產市場打滾了四十多年，我見過價升，也見過價跌，但從未見過有甚麼方法，可以把房價穩定在某一水平，既不升，亦不跌。一旦房價沒法繼續上升，接下來的走勢只可能是掉頭向下。情況正如下雨的時候，落在山脊上的雨水，要麼流落山脊的這一邊，要麼流落山脊的另一邊，不會停留在山脊上，不選擇往哪一邊流。
 
不升亦不跌的情況只能出現在價格的谷底，而不是在房價的頂峯。通常，當房地產市場沉靜了一段很長的時間，而價格亦已跌無可跌的情況下，那房價才會在這個水平徘佪，出現一段不升不跌的消化期。但內地的房地產市場剛經歷過一場狂熱的搶購潮，房價正處於歷史的高位，絕不似是處於價格的谷底。在這種情況下，價格根本不可能出現不升不跌；因為只要房價不升，接下來的只能是掉頭向下。
 
這並非只是我個人的經驗之談，而且存在着邏輯上的必然性。現時流入內地房地產市場的資金都是帶槓桿的，原因是之前大家都迷信房價只會升不會跌，為了放大投資的收益，大家都盡量借貸，以致槓桿的比率很高。現時內地借貸的資金成本，少則五六厘，多則要十厘或以上。但在內地投資地產的租金回報率，少的只有一兩厘，多的亦只有四五厘。所以大部分入市的投資者都不是寄望租金回報，而是志在房價會繼續上漲，而且必須快速上漲，讓他們可以在離場時賺到足以抵銷資金成本的差價。
 
若然房價真的長期穩住在某一水平不升不跌，那之前的投資者就會大失預算，沒法靠租金收益去支付資金的利息成本，只能靠減持去募集資金去償還利息。另一方面房價長期不升不跌，亦難再吸引利息成本這麼高的資金前赴後繼地入市，如是導致市場上想退出的人多，想加入的人少，房價焉能不跌？
 
若果現階段的房價尚與用家的購買力相差不遠，那房價不用跌太多就會有用家承接；但如果房價已與用家的購買力脫節，那房價的跌勢就會出現負面的連鎖反應，一發不可收拾。
 
北京的政策制訂者或許真的希望房價能夠穩住，不升亦不跌，但在現時這樣的景況下，房價不升就意味着會掉頭下跌。投資者對此得有心理準備。
(轉載自am730C觀點2018年8月14日}