工商舖去年登記破九千宗 辣招後最旺 2019好淡爭持 工商料整固 店舖逆市升
利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年指出，工商舖市道去年整體表現維持穩定，2018年全年工商舖物業買賣登記5年來首度突破九千宗，累計錄得9,217宗，較2017年的8,972宗微升3%，連續兩年迭創2013年雙倍印花稅(DSD)出招以來的6年新高，反映去年市道持續向好。全年買賣登記金額，與2017年的1,604.59億元，幾乎持平，錄得1,602.70億元，只微跌0.1%，為1996年有史以來第三高。
回顧2018年表現，以登記宗數計算，工廈、商廈及店舖表現不一；其中工廈表現最理想，去年共錄得5,608宗登記，按年上升11%，並以60.9%繼續成為工商舖整體市場佔比最多的類別。商廈表現相對平穩，惟較2017年的2,069宗微跌4%，至只有1,994宗，佔整體比例達21.6%。至於店舖表現最為遜色，去年僅錄得1,615宗登記，較前年的1,835宗回落12%，佔整體比率亦降至只有17.5%。
至於以買賣合約總值分析，商廈成為貢獻最大的類別，去年共錄735.02億元，佔整體金額達45.9%，佔比並按年大增19個百分點，主要受去年錄得數宗較大額的整幢商廈內部轉讓登記所帶動。另外，工廈及店舖去年登記金額各逾四百億元，佔比分別達28.2%及25.9%。
檢視去年初，承接2017年底的旺勢，首季工商舖買賣表現持續向好，打破農曆新年假期時段例淡的傳統，而次季隨著市場憧憬可受惠粵港澳大灣區發展及一帶一路的利好消息刺激，加上離跨境交通基建開通的日子越來越近，不少買家在次季偷步入市，帶動次季錄得2,763宗登記，成為全年最旺的一季。總結2018上半年，工商舖整體登記勁錄5,290宗，為2013年初推出DSD辣招後的半年度新高。
不過，下半年受中美貿易戰爆發及本地十二年來首度踏入加息周期的影響，工商舖買賣交投逐月顯著放緩，加上期間股市大跌，窒礙投資意欲，拖累第四季買賣登記急跌至只有1,606宗，而總結下半年工商舖累計登記亦只有3,927宗，較上半年急挫25.8%，反映下半年淡勢盡現。
踏入2019年，雖然預期年初仍會承接去年底的弱勢，而年內尚有中美貿易戰及經濟放緩等不利因素纏繞，惟市場上亦非只有一面倒的壞消息，年內也有不少利好因素可支撐工商舖市道在反覆中整固：
2019年利好因素：
(1) 香港納入粵港澳大灣區發展計劃，而大灣區規劃內容亦快將出台，當中香港潛力龐大，勢吸引中外企業繼續在港設點投資，利好工商物業需求；
(2) 港珠澳大橋及高鐵通車後，陸續增加兩地的人流及商貿往還，大批內地旅客訪港，利好店舖零售行業；
(3) 重啟活化工廈具體措施將於年內陸續公布，工廈用途將更靈活廣泛，利好大額工廈收購合併。
2019年利淡因素：
(1) 中美貿易戰並未結束，當中仍存在不明朗因素，相信問題未必可在短期內徹底解決，倘若兩國持續拳來拳往，恐為市場再牽波瀾；
(2) 歐美經濟不穩，中國內地經濟亦有放慢跡象，香港未必能獨善其身，假若低企的失業率一旦回升，將影響消費市道及信心。
黃應年相信，2019年工商舖市場有危亦有機，當中工廈將受惠加強版的活化政策，吸引更多投資者入市進行併購及重建，勢推升相關交投金額。商廈雖然受經濟表現及市場消息牽制，惟優質商廈供應十分短缺，有助支持價格傾向穩定走勢。至於店舖經過首季的淡靜市況後，料可企穩，並由次季起及下半年進一步受惠基建通車效應，成為年內最看俏的工商舖類別。
綜合以上因素預測，2019年全年工商舖整體買賣登記宗數料出現近7%的輕微回調，下跌至約8,600的水平，惟仍處近3年來逾八、九千宗的相對高水平窄幅橫行；而涉及登記金額亦料相應減少6%，處於約1,510億元的水平。至於利嘉閣(工商舖)今年會持盈保泰，在有潛力的板塊配置充足人手，以緊握市場擴展機遇。
工廈市場回顧展望
利嘉閣(工商舖)地產-工商部高級營業董事朱亮恒表示，去年上半年可謂是工廈市場在2013年初DSD辣招以來的全盛時期，買賣登記量創了5年新高，可惜下半年市況出現180度逆轉，令旺勢無以為繼，按月交投更拾級而下，由旺市時的按月至少逾500宗萎縮至年底最差時不足200宗，上下半年表現分野明顯。
2018年全年累計，工廈買賣登記共錄得5,608宗，較2017年度的5,068宗仍升11%，涉及買賣合約總值452.19億元，背馳回落10%；宗數為2013年DSD出招以來的6年新高，而金額則回落至史上第三多。去年工廈全年登記量力保不失，主要受惠上半年的強勁表現，當中全幢及全層的工廈活化後拆細出售仍是去年的主調，帶動買賣登記量維持高位徘徊。而按半年度計算，2018年上半年，工廈買賣登記有3,460宗，涉資266.53億元；而下半年登記量則急降至2,148宗，涉及金額185.66億元，量及值分別較上半年回落37.9%及30.3%，惟相信淡勢在2019年初結束後，將可逐步回升。
從地區層面分析，在本行定期觀察的十個主要工業區當中，2018年登記宗數錄得升幅的地區共有6個，其中升幅最大的是黃竹坑區，去年共錄得257宗買賣登記，按年急升1.76倍。朱亮恒解釋，黃竹坑區登記量錄得顯著升幅，主因是受惠港鐵通車效應，投資者拆售全新工廈項目如Vignature所帶動。此外，去年葵涌、觀塘及荃灣區均錄得逾千宗的買賣登記，成為工廈市場三足鼎立的地區(詳見附錄表三)，乃因投資者都樂意購入區內全層或半層的工廈翻新再拆售所致。
從個別成交個案分析，去年十大貴重工廈買賣登記中，以荃灣永南貨倉大廈全幢的登記最矚目，涉及金額高近21.63億元。其他矚目成交包括觀塘業發工業大廈2期全幢，涉資近16.22億元，而同區的僑新工廠大廈地下至6樓多個單位等登記亦涉資近15.83億元，兩者分別佔據榜內第二、三貴價席位(詳見附錄表四)。
至於工廈摸貨方面，在DSD辣招仍存在下，繼續維持低水，去年全年只錄得19宗摸貨登記，較2017年的24宗再少逾兩成，涉及金額僅有7,625.1萬元，亦按年同步減少近20%。
展望2019年，朱亮恒指出，工廈拆售項目料將減少，或拖低全年登記宗數；不過，隨著活化工廈措施的細節陸續出台，可望帶動大額交易個案，當中如放寬地積比達20%，均有助釋放樓面，提高物業的發展彈性，料增加財團或投資者收購工廈重建發展的興趣，日後全幢大額工廈買賣有機會轉趨活躍。在上述因素影響下，朱氏相信， 2019年工廈買賣登記量或按年減少一成，回落至約5,000宗的水平，不過，預期在大額交投增多下，涉及登記金額將背馳增加一成，重上500億元的相對高位。
商廈市場回顧展望
利嘉閣（工商舖）地產-商業、商舖及投資部營業董事徐康達指出，商廈買賣登記量去年按月起伏較大，當中因素包括業主較為惜售而拖慢成交步伐，而踏入下半年則受中美貿開戰及港股急跌而影響買家的入市意欲，不過在個別月份有商廈全新項目拆售時，又錄得較多的買賣登記，整年平均計算，商廈買賣表現尚算穩定。
去年十一月商廈登記表現尤其突出，單月錄得454宗的買賣，創了130個月(近11年)的單月新高，主要受惠沙田新商廈W LUXE開售錄362宗登記所帶動；總結2018年全年，商廈整體買賣登記共錄得1,994宗，較2017年的2,069宗微跌4%，維持在近兩年的高位徘徊。至於成交金額方面，主要受兩宗分別逾百億及近二百億元的巨額內部轉讓登記刺激下，去年商廈買賣合約登記總值共錄得735.02億元，除按年大增71%外，更創下1996年有紀錄以來的歷史新高。
以價格類別劃分，2018年，介乎500萬元至1,000萬元以內及200萬元至500萬元以內價格類別的商廈成交佔比較多，兩者合共有1,263宗，佔了整體商廈成交量約63%。去年七個價格類別的商廈買賣宗數升跌不一，其中高價商廈包括5,000萬元以上兩個組別各錄17%及18%的升幅，而介乎1,000萬至5,000萬元的兩個中價商廈組別各跌逾三成及逾兩成，表現跑輸大市，反映部分業主表現惜售，令交投進度轉慢。至於買賣登記量跌幅最大的為200萬元以下的細價商廈，去年僅有62宗，急跌44%。
2018年最貴重的商廈買賣登記為鰂魚涌港島東中心全幢，涉及金額逾197.25億元；其次為大角咀匯豐中心全幢涉及的近115.90億元，惟兩者均相信屬內部轉讓個案。在去年的十大貴重商廈登記之中，共有6宗為全幢物業，另3宗則為全層物業(見附錄表七)；另外，2018年全年共錄得71宗1億元或以上的商廈買賣登記，其中有19宗位於中環/金鐘的一線區，佔當中的26.8%，其次有14宗在九龍灣區，佔比也有19.7%。
展望2019年，徐康達表示，由於灣仔繞道剛於日前通車，東區及灣仔寫字樓備受看好，預期灣仔平均租金會有5%至10%的升幅，而中環除頂級150元呎租以上甲廈能保持不跌外，其他中區乙廈因賣價回落，租金亦料會有5%至15%的下調幅度。另外，受中美貿易戰的威脅並未解除影響，上半年商廈交投進度仍料較慢，恐拖累全年表現持續受壓，預期2019年宗數將按年再跌約10%至1,800餘宗，而成交金額連同個別大額內部轉讓個案預測，亦料回落至500至600億元的水平。不過，徐氏認為，市場仍有投資者及發展商看俏商業地皮，故料今年由住宅用地改建商業用途的情況不少；至於今年看好的區分包括灣仔、黃竹坑、啟德及九龍灣，而新界區則看好屯門及石門一帶。
店舖市場回顧展望
利嘉閣（工商舖）地產-商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示，整體店舖買賣登記量在2018年上半年的勢頭極佳，按月均有增幅，且平均維持在逾150宗的高位徘徊。不過，下半年受貿易戰拖累，市況顯著回落，總結全年，店舖買賣登記錄得1,615宗，較2017年下跌12%；涉及合約總值415.49億元，按年更跌38%，跌勢顯著，主因是2017年有領展出售大額商場拉高金額基數所致。
按物業價格劃分，去年2,000萬元以下的中細銀碼店舖登記量表現較差，全線錄得介乎5%至34%的跌幅，而合計登記量共有1,184宗，按年跌17.9%。反之，中高價店舖買賣登記量逆市造好，其中5,000萬至1億元以內組別大升27%至89宗，而2,000萬至5,000萬元以內者亦升15%至296宗。不過，1億元以上的貴價店舖則見回軟，登記量由2017年的65宗跌29%至只有46宗，反映去年市場焦點較集中在中高價類別的店舖身上。
2018年十大貴重店舖買賣之中，若撇除排首位、相信屬內部轉讓的將軍澳廣場商場及街市等部分 (35.5億元)之登記，則最矚目之登記要數將軍澳Monterey商場等的登記，涉資16.68億元，其次是中環嘉軒廣場地下G10號舖及地庫B02號舖，亦涉資達13.37億元，可見不同區域的優質高價舖位仍受投資者追捧(詳見附錄表十)。
至於在定期觀察的17個統計分區之中，去年錄得9跌8升。在下跌地區之中，以銅鑼灣的跌幅最大，由2017年的33宗大跌近半(48%)至2018年只有17宗登記，其次中環亦跌38%，至只有10宗，反映傳統核心店舖區仍然受壓。至於逆市錄得較大升幅的地區有旺角、大角咀及深水埗區，分別升38%、29%及22%，其中旺角、深水埗連同元朗、紅磡/土瓜灣均各自有逾百宗以上的登記，反映民生消費區續有承接力，當中並以深水埗全年錄得的191宗登記成為去年交投量最活躍的觀察區。
預測2019年市況，鄭得明指出，跟去年的「先甜後苦」相反，預期今年店舖市道是「苦盡甘來」，首季因有農曆新年的傳統淡季因素，交投將較疏落，惟過完春節後，料三月份起將逐步復甦，而預期次季到第四季均會呈穩中向好之勢。
鄭得明看好今年店舖市道回升，主要受惠兩條跨境交通基建「一鐵一橋」通車後，自由行足以托起店舖市場。當中尤以食肆及藥房兩類店舖最吃香，可支持租金及需求向上。至於今年看好兩大地域，一是受惠港珠澳大橋的荃灣、元朗及屯門等新界西北區；二是受高鐵人流帶動的油尖旺區。綜合預期，2019年店舖買賣登記量可升逾一成，重上接近2017的1,800宗高位，而涉及登記總值亦料有相若升幅，至460億元。
發稿：利嘉閣（工商舖）地產研究部
