有效需求支撐 小陽春可期

利嘉閣地產總裁 廖偉強先生

筆者經常被人冠以樓市大好友的名稱，甚至乎有人認為筆者是從事地產代理，唱好是必然的事。

這些說法肯定是不對的，原因很簡單，從事地產代理無論是升市或跌市，能夠有成交就是好市；筆者反而認為行內很多從業員，當跌市時更為唱淡，希望盡快跌夠就可以反彈增加成交。

香港政府 稅收靠地產
香港的房地產市場很有特色，地小人多及供不應求是造就樓價長期屹立不倒的主要原因。全球的經濟不景，香港亦難以獨善其身，但是，香港和澳門都有其獨特的優勢；澳門政府的稅收靠賭，香港政府的稅收靠地產，所以，因為香港的土地供應不足，政府在短時間之內難以低價賣地，在高地價的大環境之下，香港的樓價跌極有限！

香港的房地產市場，我們要區分「潛在需求」及「有效需求」，「潛在需求」的意思是指市民沒有足夠的資金，但是有需求；「有效需求」是指市民有足夠的資金，亦有需要入市的打算。

政府的統計數字，香港貧窮線以下的人口大約有138萬人，如果政府想減少市民的怨氣，必須盡快及增加公營房屋的數量，滿足潛在需求的市民。至於有效需求的市民，就是能夠支持房地產價格的穩定性，只要供應仍然短缺，這批有效需求的市民，足以撐起樓價靠穩。

小陽春可再現 有根據
再看另外一組數據，自從2003年開始，內地政府放寬了到港自由行的計劃，已經確定了中港的融合，再加上近年多個大型基建的落成，包括高鐵、港珠澳大橋，及粵港澳大灣區等的發展，內地同胞進駐香港房地產市場的情況與日俱增。內地的統計數字顯示，高消費人群佔有2.8億人，理想的估計每年有萬分之一流入本港的房地產市場，已經有28,000人，對香港房地產市場的需求，絕對是天文數字。

單看上述數字的「有效需求」，足以令香港的房地產市場火上加油，如果中美貿易戰的談判結果順利及樂觀，無論這場貿易戰是否長久的戰爭，起碼能夠舒緩及激發積聚已久的購買力爆發，小陽春的出現絕非沒有根據。

【刊於2019年2月21日 經濟日報專欄】