香港地產40年 走勢今非昔比

利嘉閣地產總裁 廖偉強先生

中國在40年前以鄧小平為核心人物提出改革，在1978年12月18日，中國第11屆中央委員會第三次全體會議後，開始實施一系列的經濟改革及措施，使中國在這40年期間的經濟突飛猛進，直到今天成為世界第二大強國。

中國亦在1984年12月19日，與英國簽署聯合聲明，將香港交回給中國，香港是英國的殖民地失效日期為1997年7月1日，香港正式在當日回歸中國。

香港面積細小，但是居住的人口越來越多，主要的原因是香港發展一日千里，香港人的勤奮及拼搏，能夠將一個面積細小的漁港，打造成為今天世界的大都會城市，兼且香港是一個中西文化交流的集中地，更加是一個法制健全，低稅制及自由的城市，無論本地人及外國人都喜歡居住在這個城市。

30多年前正值是中英談判期間，當時的香港人憂慮前景問題，擔心香港回歸中國之後未必能夠適應中國的法制及文化，很多人都打算移民，再加上當時的銀行利率高企（優惠利率20厘），人心惶惶之下，樓價自然下跌，當時累積的跌幅平均大約32%！

這40年期間，樓市受衝擊的第二次是1997年亞洲金融風暴，正值在當年1997年7月1日香港回歸中國，之後的幾年還有不同因素的衝擊，包括政府的政策及沙士等，當時的樓價平均下跌大約65%，銀行的利率亦相當之高，優惠利率為9.5厘。

這40年期間，第三次樓市比較大的跌幅是2008年金融海嘯，當年的困局維持了大約半年，樓價平均跌幅大約14%。

香港地產在這40年期間，樓價雖然經歷過三次比較大的跌幅，但是，如果大家有留意的話，頭兩次比較大的跌幅，銀行的供款利息都是比較高，當樓價下跌時，業主的供樓負擔相對比較吃力，業主拋售的壓力相對會比較大。但是，今天銀行的供款利率，相對是歷史的低位，業主持貨的承受能力亦比較強，所以，在對上這10多年期間的樓市，當樓價下跌大約一成左右，市場就會有承接力，因為業主的供款負擔相對輕鬆，無論任何惡劣的市況，都沒有迫切性的拋售需要。

【刊於2019年11月29日 巴士的報專欄】