鐵路上蓋帶動 今年私宅潛在供應3.2萬伙 康城 黃竹坑 錦上路 大圍共涉9,823伙
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，回顧2019年一手私宅市場整體表現理想，尤以上半年較為突出，半年買賣登記量已超越1.2萬宗水平，不過下半年受社會運動及中美貿易戰影響而有所放緩，但全年計仍錄逾2萬宗，創了2005年以來的15年新高。
總結2019年全年，一手私宅買賣登記錄得20,688宗，較2018年的15,453宗大增近34%；升勢主要是受一手空置稅即將推出，發展商加快銷售步伐，加上下半年發展商亦因應市況而貼價開售，且提供靈活付款方法而受剛性需求支撐所帶動。至於買賣登記金額方面，因應2019年銷售集中在中細價新盤為主，豪宅新盤明顯較2018年為少，故即使量升，金額並沒跟隨增加，全年只錄得2,250.68億元，按年回落0.2%﹙見圖一﹚，若以每宗平均登記金額計算，更較2018年1,459.24萬元的歷史新高回落25%，僅達1,087.92萬元。
2020年103個全新盤列陣待出擊
展望2020年，一手新盤繼續兵臨城下，預測今年全港將有約103個全新一手私宅項目可成為潛在供應，合共將提供約32,066伙，數量較預測2019年的30,112伙增加6.5%，連續8年均超越3萬伙的水平﹙見圖二﹚，且為近3年新高；而當中一大特點是今年有4大鐵路站上蓋9個項目合共提供9,823伙，佔整體逾三成。上述3.2萬個單位，指的是條件較成熟，有機會可於年內應市的總伙數，惟實際推售數量需視乎市況及發展商各自部署及分拆期數而定，初步估計較貼近實際的推盤量約為1.85萬伙。
新界區18,758伙：元朗 西貢 屯門已佔全港近半供應
- 按地區劃分，新界區於潛在供應伙數方面大幅拋離另外兩區，共涉38個項目，單位總數達18,758伙，佔2020年整體供應逾58%，當中並以元朗、西貢及屯門區佔最多，三區合計已有15,286伙，佔全港比例近半(48%)。當中，元朗區主要受惠4個分別逾千伙的大型項目支撐，當中包括今年伙數最多的巨無霸─西鐵錦上路站項目共2,200伙，其次為天水圍第112區項目共2,031伙，帶動整個元朗有多達8個項目，合共提供6,708伙新盤單位，成為全港潛在供應最多的分區。西貢區今年也有6個項目有機會登場，當中兩大逾千伙的焦點項目分別是九龍建業的石角路項目及長實夥港鐵的日出康城8期，各自提供1,556伙及1,422伙，連同另外4個規模相對較小的項目，整個西貢區有4,417伙潛在新盤，為全港第二多的分區。至於屯門區年內亦有9個項目料可推出，共計有4,161伙，當中值得一提的是，區內有恒地系內香港小輪及帝國集團合作發展的掃管笏青山灣項目(屯門市地段第547號)共涉1,630伙，亦有恒大地產的恒大‧珺瓏灣第2期共1,228伙，相信兩者均為區內焦點﹙見表三﹚。
九龍區8,185伙：長沙灣臨海盤 黃埔街項目吸睛
- 九龍區2020年潛在可售私宅項目共26個，單位總數達8,185伙，較去年初同區預測的9064伙減少10%，主因是啟德新區今年成熟可應市的大型項目有所減少，加上整區今年逾千伙的大盤亦只有2個，較對上一年為少。區內今年供應集中在深水埗區及九龍城區，前者有興華街西海濱項目涉及約1,400伙，為今年九龍區最大的單一項目，而同區另一大項目是大窩坪延平道的980伙。至於九龍城今年有多達10個項目，其中以黃埔街項目1期的1,000伙最矚目，其餘皆為中小型項目。另外，九龍區今年繼續是市建局重建項目的主要來源地，5者中佔了4個，其中以信置夥拍莊士機構的旺角新填地街重建項目提供319伙最大型﹙見表二﹚。
港島區5,123伙：逾半來自南區龐大鐵路上蓋項目
- 至於港島區方面，雖然總伙數繼續是全港三區中最少，但以項目數計共有39個，較九龍區的26個及新界區的38個都要多，當中最大貢獻來自南區的3,272伙；而焦點就落在黃竹坑站第1至第3期合共的2,600伙，已佔了全港島總供應的51%，且3個項目均為港島僅有的逾500伙以上的單一新盤，勢成全港買家的聚焦點。此外，中西區為2020年全港所有分區中項目選擇最多的分區，合共有17個項目料可應市，較次名的南區再多出3個；中西區的特點是每個項目伙數少，但樓盤種類選擇多，當中除有舊區重建的單幢物業外，更有山頂區的超級豪宅大屋，切合市場上不同的需求﹙見表一﹚。
今年新盤巨無霸：錦上路站項目涉2,200伙
- 按項目規模劃分，2020年共有11個一千伙或以上的大型新盤分散於港島、九龍及新界多區；其中以信置、嘉華、中國海外夥拍港鐵的元朗西鐵錦上路站上蓋項目規模最大，單位總數達2,200伙；緊次的是新地發展的天水圍112區項目，涉及2,031伙。此外，恒地系內及帝國集團合作發展的屯門區掃管笏青山灣項目亦將提供1,630伙，而九龍建業的將軍澳石角路項目也有1,556伙有機會出爐，同區亦有長實日出康城8期的1,422伙等﹙見表四﹚。
新地成獨資潛在推盤王 計及合資信置反勝
- 從發展商層面統計，信置2020年共有8個項目及合計5,008個單位，成為今年單位伙數供應量冠軍，不過當中涉及不少是合資項目。若以獨資項目計算，新地有多達4,709伙潛在供應，是最大的單一供應發展商。至於五大發展商中，其餘3位依次是恒地的4,473伙、長實的3,003伙及新世界的2,198伙。至於以內地業務為主的發展商，今年連同合資項目涉及伙數較多者包括：世茂房地產(2,380伙)、中國海外(2,200伙)、恒大(1,228伙)及路勁基建(800伙)(見表四)。
港鐵供近萬伙 市建局5盤全屬細項目
- 半官方機構港鐵於2020年有4個鐵路沿線上蓋涉及9個項目、合共9,823伙有機會推出，包括位於日出康城的8期(Sea to Sky)、9C期及10期項目共2,825伙；黃竹坑的1、2及3期項目共2,600伙；錦上路站共2,200伙；及大圍站1期及2期共2,198伙，成為壓倒各大發展商的盤源主力供應。此外，市區重建步伐繼續推進，公營機構市建局今年也有5個成熟項目料登場，涉及單位總數802伙，當中較大規模者為旺角新填地街重建項目提供的319伙，惟其餘4個皆為不足150伙的小型項目﹙見表五﹚。
放寬按揭+空置稅 2020年一手競爭激烈
陳海潮指出，今年全新盤繼續有逾3萬個潛在供應，而市場環境亦起了變化，當中兩大值得注意的因素是：(一)放寬按揭保險樓價限制，將令不少購買力分攤至二手市場，一手入場門檻相對低的優勢不再；(二)新盤空置稅不久將來終會實施，加大現貨新盤的銷售競爭；上述兩者都對一手項目的定價及銷售策略造成影響。
此外，放寬按保樓價限制，亦將令買家入市習慣轉變，相信迷你新盤未必如過去幾年吃香，預期有能力供樓的一群將選擇呎數略大的有房單位入市，而換樓客更料入市兩房甚至3房單位，料將有助帶動中型單位及中價新盤的銷情。
平衡上述各項因素，初步預期，2020年整體一手私宅全年買賣登記量有機會按年跌近9%，至只有約19,000宗的水平，而買賣登記金額料達2,200億元，按年料跌逾2%。
發稿：利嘉閣地產資料研究部
