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政策市不一定是靈丹妙藥(2)

(原文發表於2016年4月5日)

如意算盤不易打響

中央和地方政府的如意算盤是催谷樓市 → 製造財富效應 → 促進消費 → 拉動經濟。這個算盤會打得響嗎？

去年上半年，中國政府早已意欲借助催谷Ａ股牛市來製造財富效應，促進消費，拉動經濟。Ａ股市盈率一度被炒至六七十倍的瘋狂高位，結果怎樣？Ａ股牛市最終以災難結局收場，前所未見的溶斷措施亦救不了它。製造出來的不是財富效應，而是負財富效應，所圖的促進消費及拉動經濟，全部走向反面。由此觀之，政策市下的人為催谷。不是拉動經濟的萬靈藥，弄得不好，還有嚴重後遺症。

專欄財經作家習廣思對今次的樓市催谷有很妙的評論：

「今次樓市火熱，與去年股市熱潮竟出奇地相似，首付貸＝場外配資：暫停／減少開發地塊＝暫停IPO；契稅調整＝減印花稅；專家稱一線城市樓還要漲一倍＝4000點牛市起點；鼓勵農民進城買房＝去年的最後大媽散戶進場。根據經驗，這種人為牛市最終必然爆煲收場，而且後市可以非常嚴重，例如日本1980年至1990年的樓市股市泡沫，換來20多年股市樓市死寂；美國次按爆煲後，亦須落重藥才勉強救起經濟，中國也不會例外。」

國內的經濟表現與樓價關係密切，成明顯的正比關係。在2006至2012年間，兩者的相關系數高達0.67，但從2013年起，不曉得是甚麼原因，這種密切關係開始顯著減弱。在這種情況下，催谷樓市未必可顯著拉動經濟。

市場會怎樣解讀中央及地方政府的「放水」和催谷樓市，是樂觀地視之為有效刺激經濟的措施，還是悲觀地視之為經濟正處於嚴峻境地，有可能硬著陸？去年人為的Ａ股牛市為甚麼會失敗？主因之一，是國內股民已開始成熟，懂得位高勢危，懂得見好套現，最終造成Ａ股市場一瀉如注。我看今次樓市的投資者，聰明地悲觀的機會高一點。果如此，催谷樓市的效果恐怕會低於中央的預期。

人為催谷，是高風險動作

不惜代價催谷樓市其實相當危險，這樣的催谷不免將樓價推到一個不合理的高位，形成泡沫，泡沫超越臨界點就會終極一爆。以深圳新盤為例，自2014年年底開始，樓價每月都錄得升幅，僅在2015年升幅已超逾  52.55%，每平方米的平均樓價，少則60,000元人民幣，多則高於100,000元；深圳去年家庭每月收入中位數不外3,760元人民幣，深圳樓價為家庭年收入中位數28.17倍，較香港稱霸世界的19倍還高48.3%。如果說19倍已是泡沫嚴重，那28.17倍豈不嚴嚴嚴重！

不知令人振奮還是震驚，瀋陽市政府竟然以形形式式的補貼和優惠鼓勵大學生、高校生和中等職業學校學生（仍在校及畢業數年的）買樓。連大專生都打主意，國內輿論不禁一片嘩然，有的直指是將學生變成樓奴。當前國內製造業持續萎縮，服務業創造的職位遠未能彌補其他界別流失的，中國面臨的就業壓力不輕，人民未來的供款能力有下降之虞，在校及畢業不久的大專生就更不用說了。萬一樓市泡沫爆破，這些大專生可能要終生負債！有這麼嚴重嗎？當然可能有。要知道買樓較買股槓桿比率更高，付10%首期（20萬）買一個200萬元的住宅單位，相等於用10倍槓桿下注，樓價下跌三成，就意味著除讓自己已付的20萬元首期蒸發外，還要負上40萬元債務，對月收入一般約為4,000元人民幣的大學生，那該是多沉重的債務呀！理性的大學生或他們的家長，應該在這個時刻頂住擁有自己物業的誘惑，以免「被500呎綁住青春」。

就一線城市樓價的狂飆，新華社早前發表評論文章，指出要警惕一線城市樓價非理性上升，認為樓價上升中的「虛火」是某些開發商營銷作秀（做show）及房屋中介炒作，人為製造搶購的假象，導致買家恐慌性入市；目前深圳樓市中，投資者的比例超過30%，這些因素帶來的樓價急升是非理性的；北京、上海及深圳等最具經濟活力的一線城市樓價高企，成為阻隔人才進入城市的高門檻，影響城市競爭力；另外，資金過度集中於一線樓市，透支了三四線(筆者按：應包括二線)城市的購買力，某程度會導致三四線城市更難去庫存。

催谷愈厲害，樓價就愈升得過份，而泡沫就愈大，最終爆破的機會也就愈高。一旦爆破，對社會的損害將會很大，種下社會不穩定的禍根。

 人為催谷這件武器不好用，一個失控，可以既傷人又傷己。

～　完　～