【法律知識】疫情下的租務 關係 (續)

上期提到在新冠肺炎疫情下租客在租期內要求業主減租的處理方法，如租期維持不變，雙方只需簽訂一份備忘訂明新租金、按金變動及原租約的餘下條款維持不變便可。唯有讀者反映，如雙方未能達成減租協議又如何? 現就一些可能出現的情況和大家探討：

雙方未能達成減租協定，租金如何釐定?
倘若物業的原租金為$15,000/月，租客要求減租至$13,000/月，業主拒絕而還價$14,000/月，租客不接受並堅持$13,000/月，那麼新租金應是多少?在討價還價的過程中，若雙方未能達成共識，談判便拉倒，雖然業主在談判期間提及過$14,000/月或$13,000/月才是市值租金，但因為雙方無達成新協議，租金便按原租約維持為$15,000/月。倘若租客不滿亦只能重返談判桌，或如租約有提早終止條款，可選擇提早退租或等租約屆滿時退租。

談判期間對方無回應，應如何處理?
在減租的談判過程中，如對方未能聯絡上或一直在拖延未有回覆，我們都不能假定對方已接受新協定而單方面更改租金。如想確認對方的立場以便早作打算，可發短訊或掛號信要求對方在合理限期內回覆，否則談判便拉倒。

如談判拉倒，但租客自行扣減租金存入業主的戶口，應如何處理?
如果在無共識下，租客單方面減租並已存入了業主的戶口內，業主應立即提出反對，必要時可發短訊或掛號信要求對方盡快（例如15天內）補交差額，否則可視作違約。屆時，業主可入稟小額錢債審裁處追討欠租（欠款不超過七萬五千元）或向土地審裁處申請綜合令狀，沒收租客的租住權。

假如談判拉倒了，舊租約又過期而無約可依，又怎麼算?
如對方一直拖延未有達成新租金協議，舊租約又屆滿，怎辦？在新冠肺炎疫情及限聚令下，雙方未能見面而簽署新租約的情況其實並不罕見，而郵寄租約又怕寄失和對方不認數，怎辦？根據《物業轉易及財產條例（》香港法例第219章），租期不超過3年的租約是可以口頭或書面形式產生，所以口頭租約亦屬有效，毋須打厘印但較易出現爭拗。倘若連口頭租約都沒有，租約屆滿後租客如常過數交租，如業主無反對，那麼租約便會以週期性租約（Periodic Tenancy），並以繳交租金的週期去自動續租，例如租客按月交租，租約便按月自動延續，若是按季交一次租，租約便按季延續，直至任何一方要求終租止租約為止。

綜觀上述情況，業主在租期內拒絕租客減租要求似乎有較多的法律保障，唯在新冠肺炎疫情下，法庭已積壓了大量未審的個案，倘若租賃雙方就租務糾紛要交法庭仲裁，恐怕排期的時間也不短，屆時雙方都會成輸家。因此如果租客要求減租的幅度合理，業主不妨考慮，雙方早點在談判桌上達成共識，才是雙贏的最佳方案。

備註：上述資料僅供參考，讀者如遇上租務糾紛應自行徵詢獨立的法律意見或致電1823政府的諮詢熱線查詢。

利嘉閣地產中央事務部