預測未來短期樓價，估中亦意義不大（2）

2016年1月15日我說道：

「樓價預期是一把雙刃劍。

儘管樓價已極其偏高，嚴重地與實際經濟面背離，但當買家（炒家、投資者和用家）迷信樓價祇升不跌的神話，不斷高價追貨，而賣家則惜售反價，樓價可以高處未算高，一升再升，屢創新高 ; 相反地，當利淡因素改變人們對樓價走勢的看法，令他們相信未來樓價祇跌不升，那賣家就不斷削價沽貨，而買家則裹足不前，加劇樓價的跌勢，最終的結果，無可避免是樓價會跌得過份。

樓價的預期，無論是看升還是看跌，相對於實際的經濟環境，都會令樓價升得過份，跌得過份。

近期樓價跌了5至10%，就是因為部份賣家開始懂得恐懼，一改以前認為樓價祇升不跌的預期，變成認同日後樓價將長期祇跌不升。這種樓價預期的改變，是仍然迷信樓價祇升不跌及對樓價祇升不跌半信半疑的買家賣家必須注意的。」

『祇曉得提供過份簡單數據、理由就預測未來一年樓價升多少跌多少而迴避預測更長期的樓價走勢的地產評論家，我是不大看得起的，太過缺乏前瞻能力了，這樣的預測，價值不大。後知後覺地市好唱好、市淡唱淡的「市評家」，我更看不起。同樣道理，自己沒有前瞻力，但又不懂欣賞具備這種能力的地產評論員的投資者、炒家甚至自用買家，他們最終遭逢巨大損失，我是不大同情的，那是咎由自取。

良好的前瞻力教人及早趨吉避凶，及早部署對自己最有利的行動，實現利益最大化。沒這種能力，大可借助有這種能力的人。』

2018年2月26日我說道：

「經濟有循環周期，物業亦然，衰退、蕭條、復甦、繁榮，周而復始，循環不息。物業周期的衰退、蕭條，一般歷時三、四年，復甦、繁榮，一般歷時五、六年。自2003年以來，今次的復甦繁榮期已逾14年，歷時之久遠超一般，特別是當樓價此刻已升至極其偏高的水平，目前的樓市是處於四階段中哪一階段？如果它是處於繁榮期，是繁榮期初階問題不大，但如果是繁榮期的尾聲，你還入市，豈不是把自己置諸危牆之下？這次的繁榮期，還可以持續多久？證諸本港過往60年的地產發展史，一個上升浪絕少超過13年，而今次迄今為期超逾14年的上升浪，無論看樓價還是時間，該是接近甚至已達摸頂了。」

~ 完 ~