工商舖去年登記3,833宗 迭創歷史新低 辣招撤 疫苗到 2021踏上復甦之路
利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年指出，中美貿易戰及社會運動餘波影響，加上新冠肺炎緊接來襲，去年工商舖市道持續下滑；工商舖物業買賣登記連續兩年相繼跌破五千宗及四千宗的歷史新低關口，2020年全年累計僅錄得3,833宗登記，較2019年的4,636宗再挫17%，迭創1996年有紀錄以來的25年歷史新低，印證整體市道極為冷清。全年買賣登記金額更顯著急挫，只錄得625.61億元，較2019年的1,038.44億元大瀉40%，創近十七年新低。
回顧2020年表現，以登記宗數計算，工廈、商廈均見大跌，店舖表現則呈平穩；當中以商廈交投最淡，去年只錄得637宗登記，按年急挫32%，創下史上最少。工廈方面亦錄兩成跌幅，險守二千宗邊緣水平，只有2,097宗登記，但佔整體比例54.7%，繼續成為工商舖整體市場佔比最多的類別。至於店舖則力守千宗水平，去年錄得1,099宗登記，按年微升1宗，佔整體比率達28.7%。
若以買賣合約總值分析，商廈登記總值跌幅相對較少，去年共錄220.84億元，佔整體金額達35.3%，佔比並按年增加3個百分點，主要受去年錄得大額內部轉讓如始創中心全幢涉資近72億元的登記所帶動。另外，工廈及店舖去年登記金額分別達174.06億元及230.71億元，佔比各達27.8%及36.9%。
回顧去年初，緊接仍未解決的貿易戰及本地社會運動餘波，更嚴峻的新冠病毒突然爆發，令工商舖交投大受打擊，隨後的限聚措施及封關更進一步打沉市況，令整個上半年交投極為疏落，工商舖整體登記再次創了半年度的歷史新低，僅錄得1,418宗。
至於年中打後，國安法正式實施，社會氣氛轉趨平和，疫情亦時有放緩，更重要的是11月底，政府宣布撤銷非住宅雙倍印花稅(DSD)，刺激中小型工商舖物業交投明顯轉旺。總結下半年，工商舖累計登記回升至2,415宗，較上半年急升70%。
踏入2021年，雖然環球疫情尚未解決，但疫苗已陸續開打，可望為後市帶來曙光；香港金融中心角色在亞洲地區仍具優勢，包括有疫情相對輕微及經濟表現硬淨的內地市場作為後盾，隨著較後時間疫情消退及通關，香港定必成為最快復甦地之一，工商舖全線物業均可受惠，來年其中一些利好因素如下：
2021年利好因素：
(1) 隨著疫苗即將展開接種，市場憧憬新冠肺炎疫情得以受控，整體經濟活動可望漸次恢復，加上之後關口重開，利好旅遊零售消費市道，有助帶動工商舖物業交投觸底回升；
(2) 港府當局撤銷非住宅物業雙倍印花稅(DSD)，再配合市道回暖，必可大大增加買家入市意欲，推動中細價工商舖物業交投，刺激全年買賣登記量反彈；
(3) 商廈市道尚需視乎環球經濟復甦進度，惟在「東進西退」的趨勢下，料有更多中資概念股將棄美而回流香港上市，對本地商廈物業將有一定需求；
(4) 多區均由傳統工業區升級轉型至新型的工商混合發展，加上活化工廈2.0有助推動整幢工廈收購重建，而未來亦有不少新項目陸續拆售，料在低基數下可推升2021年的工商物業買賣交投量；
(5) 國安法下社會運動平息，加上疫情受控必利好店舖營商市道，料不少資金將適時趁低吸納，帶動店舖買賣加快復甦；
(6) 多國均採量化寬鬆政策，環球資金充裕，加上超低息環境，料過去一段時間在股市屢創高位獲利的資金將投入工商舖物業市場，以抓緊下半年復甦機遇。
黃應年展望，2021年工商舖市道將觸底回升，無論是工、商或舖的交投均可全面復甦，全年買賣登記宗數將彈升至接近六千宗的水平，若疫情能早日消散，甚或有機會突破六千宗大關。雖然工廈、商廈、舖位三個不同板塊之市況及上升幅度不盡相同，惟在「大環境」與「小政策」均逐步改善的情況下，預期工商舖已跨過黎明前的黑暗，而明媚的春天就在眼前。
綜合以上因素預測，2021年全年工商舖整體買賣登記宗數料出現約51%的顯著反彈，大增至5,800宗的水平，率先創下自2019年以來低迷時期的3年高位；而涉及登記金額亦料同步增加57%，達至980億元的水平。據此，利嘉閣(工商舖) 今年會因應市場預期轉佳的情況下，將有適度的增聘人手計劃，預計全年人手可以增加大約20%。
工廈市場回顧展望
利嘉閣(工商舖)地產-工商部高級營業董事朱亮恒表示，去年初工廈市場承接2019年底的淡勢，再加上一場世紀疫症突襲，令上半年首5個月工廈登買賣記量一直徘徊在百宗上下的水平窄幅浮沉。其後在市場逐漸適應疫情、積聚購買力入市及年底撤辣而刺激交投升勢按月加快，並重上逾二百宗以上的水平，市道較上半年大幅改善。
2020年全年累計，工廈買賣登記共錄得2,097宗，較2019年度的2,608宗下挫20%，涉及買賣合約總值174.06億元，亦跌41%；宗數為2000年以來的21年新低，並為1996年有史以來的次低，而金額則為近16年來最少。去年工廈全年登記量急跌，主要受疫情、封關及經濟活動受壓拖累，按半年度計算，2020年上半年，工廈買賣登記只有733宗，涉資67.34億元；而下半年登記量則急增至1,364宗，涉及金額106.72億元，量及值分別較上半年回升86%及58%，相信旺勢在2021年仍可持續。
從地區層面分析，在本行定期觀察的十個主要工業區中，2020年登記量十居其九錄得跌幅，其中跌幅最大的是黃竹坑區，去年僅錄33宗買賣登記，按年急挫79%。朱亮恒解釋，黃竹坑區登記量顯著減少，主因是區內去年少了新項目拆售交投所致。此外，去年葵涌、荃灣及觀塘區繼續是買賣登記量最多的主要3區，惟3區登記量均按年回落，分別至只有416宗、339宗及279宗(詳見附錄表三)，反映市道確實低迷。
從個別成交個案分析，去年十大貴重工廈買賣登記中，以長沙灣道924及926號全幢的登記最矚目，涉及金額高達7.9億元。其他矚目成交還包括鰂魚涌長華工業大廈數個全層樓面等登記，涉資4.7億元，而長沙灣永昌工廠大廈全幢亦涉資3.95億元，以上兩者分別佔據榜內第二及第三貴價席位(詳見附錄表四)。
至於工廈摸貨方面，在疫情及市況低迷下，加上去年大部分時間仍受DSD辣招限制，摸貨絕無僅有，去年全年只在上半年的四月份錄得唯一1宗摸貨登記，較2019年的11宗急挫91%，涉及金額僅有2,000萬元，亦按年大減42%。
展望2021年，朱亮恒指出，市場對疫情已漸有調適，加上去年底放寬雙倍印花稅後，交投已見明顯增多，去年第四季按月均迭創全年單月新高，至十二月份更達最多的278宗。去年有不少一手新項目將延至今年推出，配合市道回暖，及少了DSD辣稅掣肘下，整體交投量將有較明顯升勢。此外，活化工廈2.0可持續吸引發展商及投資者併購及重建項目，有助刺激大額交投湧現。在以上利好因素刺激下，朱亮恒相信，2021年工廈買賣登記量料按年彈升43%，回升至約3,000宗的水平，而涉及登記金額更可大漲約72%，重上300億元，挑戰2019年以來的3年高位。
商廈市場回顧展望
利嘉閣（工商舖）地產-商業、商舖及投資部營業董事徐康達指出，相繼歷劫中美貿易戰、社會運動及新冠疫情，商廈買賣登記量於去年首季出現前所未有的冰封狀態，連續3個月按月均只有30多宗登記，為史上最淡的一季。縱然下半年情況略有改善，但按月亦只在40多至60多宗之間反覆，直至撤辣後的12月才有接近百宗的全年最好景況。
總結2020年全年，商廈整體買賣登記只錄得637宗，較2019年的930宗大跌32%，連續兩年迭創歷史新低，亦是史上第二度少於千宗的淡勢。至於成交金額方面，去年錄得相應跌幅，商廈買賣合約登記總值只有220.84億元，除按年大減34%外，亦創下2005年以來的近16年最少。
以價格類別劃分，2020年，介乎200萬元至500萬元以內及500萬元至1,000萬元以內價格類別的商廈成交佔比較多，兩者合共有393宗，佔了整體商廈成交量約62%。去年七個價格類別的商廈買賣宗數幾近全線回落，其中以高價商廈的跌幅最嚴重，銀碼在1億元或以上的商廈只有18宗登記，按年急挫69%；而5,000萬元至1億元以內及2,000萬元至5,000萬元以內兩個組別各錄67%及42%的跌幅，分別只有14宗及63宗登記。
從地區層面分析，在本行定期觀察的十一個主要商業區中(見附錄表六)，2020年登記量跌幅最大者為觀塘區，全年僅錄得14宗登記，按年大跌53%；其次上環區亦挫45%，至只有72宗登記。另一方面，2020年最貴重的商廈買賣登記為旺角始創中心全幢，涉及金額達71.87億元；其次為荃灣嘉達環球中心全幢，涉及金額為27億元。在去年的十大貴重商廈登記之中，共有6宗屬於全幢物業，另有4宗則為全層物業(見附錄表七)。
展望2021年，徐康達表示，雖然撤辣、疫苗接種及重開關口有助刺激交投量，但對於商廈而言，要待本港整體經濟慢慢恢復，才能真正重拾上升動力，故預期2021年商廈復原能力相對工廈及店舖會較緩慢。不過，本港有內地市場作為後盾的優勢，加上港人的拼勁，復甦力度將會排在全球市場的前列。
全年計，徐康達預期2021年商廈市道仍然樂觀，相比其他國際市場，香港跌勢將較快軟着陸，兼且續有內地及海外回流企業來港上市支撐，今年買賣登記宗數可望反彈兩至三成，約達800宗的水平，而成交金額亦料可回升逾三成至約300億元。
店舖市場回顧展望
利嘉閣（工商舖）地產-商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示，去年店舖租金及價格表現低殘，幸好買賣交投量不至冰封，但卻仍屬歷史第二低紀錄，涉及金額則創十四年最少。總結2020年全年，店舖買賣登記錄1,099宗，按年年微增1宗；涉及合約總值230.71億元，按年挫43%，反映表現量穩價跌，當中原因包括受疫情影響，生意難做，業主轉手需大割價，反之則不乏投資者趁低吸納執平貨。
按物業價格劃分，去年7個價格組別的店舖買賣登記量錄得3升4跌，當中升幅最大者為銀碼介乎2,000萬元至5,000萬元以內者，去年共錄得212宗，按年升35%；其次為介乎500萬元至1,000萬元以內的銀碼組別，錄得155宗，也升8%。不過，1億元或以上的高價店舖只錄得24宗登記，按年急挫58%，為跌幅最大者，其次為5,000萬元至1億元以內者亦跌12%，至只有52宗。至於登記量最多的仍是200萬元以下的超細價組別，去年共錄得290宗，惟按年微跌3%。
2020年十大貴重店舖買賣中，最矚目者為旺角彌敦道628號瓊華中心全幢的23.7億元登記；其次為葵涌盈暉臺商場涉資的8.88億元；再者是灣仔星街7號永星苑低座地下連閣樓及皇后大道東樂滿大廈1至2樓等一籃子舖位的近8.53億元登記(詳見附錄表十)。
至於在定期觀察的17個統計分區之中，去年錄得9升8跌。在上升地區之中，以銅鑼灣的升幅最大，由2019年的15宗大升80%，至2020年的27宗登記；其次油麻地亦升56%，至50宗，反映社會運動後，有投資者趁疫情的低位入市。至於錄得跌幅較大的地區為上水，跌了86%，惟因前年基數不高，實際只是由7宗減至1宗；其次是紅磡/土瓜灣跌了58%至52宗。此外，深水埗及元朗為錄得最多登記的觀察區，分別有138宗及84宗登記，反映部分民生消費區交投尚算不俗。
預測2021年市況，鄭得明指出，市場已漸漸適應與疫症共存，配合辣招雙倍印花稅不再，資金陸續在疫情明顯好轉前把握低位入市時機，故相信來月民生區中細價店舖復甦將會加快。至於旅遊區及奢侈品店舖在年初疫情好轉前仍將受壓，相信要等次季後，香港若能重新通關才會逐漸改善。
鄭得明相信，店舖市道會隨疫苗開打、疫情漸散而好轉，去年十二月，店舖單月買賣已重上逾130宗水平，有信心今年會持續穩中向好；本年若平均每月能錄逾160宗登記，則預期2021年全年店舖買賣登記量可大幅反彈逾八成，重上約2,000宗的七年高位，而涉及登記總值亦料大增65%，至約380億元的水平。
發稿：利嘉閣（工商舖）地產研究部
