銀行削回贈，還應該轉按嗎？

銀行削回贈，還應該轉按嗎？

對於要供樓的業主而言，利息支出是最重要考慮因素，因此當過了銀行罰息期後，不少業主都會「心郁郁」想轉按，以求享受較低供款利率，減低支出之餘，轉按亦可獲現金回贈，扣除轉按手續費及律師費等開支後，業主隨時可以獲得額外收入。最重要是轉按後有機會可套現資金，可用於清還其他欠款、投資或其他用途，如業主本身是投資達人，更有機會可賺取理想回報。然而當各大銀行紛紛削減回贈，令轉按的吸引力大減，究竟是否應該轉按？有甚麼要考慮？

是否申請轉按的關鍵完全在於計數，如能夠「計掂條數」，當然可申請轉按。但若利率太高，或是回贈額不足以抵消轉按的成本，便不應轉按。

1．確定已過罰息期
要申請轉按，首先是確定已過了原按銀行的罰息期，或距罰息期完結只餘兩至三個月才申請轉按。因在罰息期內轉按，業主不單要繳交罰款，原按銀行亦會收回曾提供的回贈或禮品，過了罰息期才轉按可避免損失。至於在罰息期完結前約3個月申請，一來是因銀行及律師樓處理轉按申請的程序需時，二來就算申請獲批，亦會安排於罰息期完結後才轉至新銀行以避繳罰款。

2．就算利率調高 亦未必無著數
其次則是利率問題，如果轉按後的利率比原按低，節省供款支出，業主可以選擇將未還清的樓按金額轉按，或是以物業重新估值後的樓價再做按揭，都可節省開支。就算按揭利率比原按揭略高，只要銀行提供的現金回贈夠高，以回贈金額扣減轉按手續費及律師費後，仍較轉按後首兩年業主要額外支付的利息開支還要多，這樣業主便可申請轉按；待兩年罰息期過後，再衡量當時的按揭利率和回贈優惠，才考慮是否再轉按。

3．物業升值 轉按可套現
若當初購買的是二手物業，且物業資產已增值，銀行會以市值計算。業主如選擇以市值全額轉按，便可在清還原本的貸款額後，套現額外資金。但如在跌市周期，樓價較當時買入價低，便可能出現市場缺乏承接，銀行估價不足，轉按更可能會出現蝕錢的情況。

4．以轉按擺脫發展商高息二按
不少新樓買家都會選擇銀行一按+發展商二按的按揭計劃，然而發展商二按一般於首兩年都會提供與銀行相若的利率，但其後的利率會遠高於銀行。所以當低息二按接近期滿，銀行估值亦較當初買入價為高，便要「計清條數」，因有機會可透過轉按清還發展商的高息二按，跟高息二按說再見。另外，要留意如使用新按揭成數，雖然可申請轉按，但卻不能套現，如希望透過轉按套現，便只能以舊按揭成數計算。

樓價                         舊按揭成數（最高）              新按揭成數（最高）
400萬或以下                   90%                                            90%
450萬-600萬                   80%                                            90%
600萬-800萬                  60%                                             90%
800萬-1000萬                60%                                             80%

資料來源：am730

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