在移民壓力下 樓價為何依然上升？

昨文預期今年本港的住宅樓價會出現突破性的升勢，引來一些人的質疑。他們認為：這樣的預測有違常理，在移民潮下，樓價理應受壓，焉有上升的動力？這種質疑不無道理，據英國政府的數字，由年初至3月19日為止，已收到2.7萬份BNO移民申請。英方估計，全年的申請總數可能超過15萬人。房地產是要有人住才有價值的。一旦人去樓空，房地產的價值就會消散。樓價又何來上升的動力？ 據我親身接觸，我身邊亦有不少人在考慮移民，其中有些甚至已付諸行動。他們既然不看好香港的前景，理應趁樓價未大跌前，把手上的樓宇賣掉。此外，從稅務負擔的角度去考慮，亦應該賣了樓才移民，而不是移了民才賣樓。因為移民之後，就得按當地的稅例，來繳交變賣資產的資產增值稅，世上沒有太多的地方，可以像香港那樣，不用交資產增值稅的。此之所以，預期打算移民的人，會着手賣掉在香港的物業是十分合理的。然而，香港的樓價卻並沒有在這種情景下拾級回落，反而自年初開始反覆上升，而且勢頭愈來愈猛。那為甚麼會這樣呢？難道樓價上升的消息是虛假的？是個別市場人士作出來的？這沒有可能！中原城市指數是按真實成交，用科學方法統計出來，絕非隨意亂作的。再者，市場上每天都有這麼多的人在買樓賣樓，傳媒很容易打聽到消息，去判斷市場的大體方向。但近期，即使是那些一向喜歡唱衰香港的媒體，也得承認樓市明顯轉旺，而樓價亦已積累了一定的升幅。那在移民潮下樓價不跌反升的景象該怎樣去解釋呢？我能夠設想出來的理由有以下幾點：一. 近期移民的人年紀較輕，在香港已經置業的比例不高。所以他們離開只對租金造成壓力，卻未能對樓價造成壓力。二. 移民的人主要是對香港的政治環境不滿，卻仍看好香港的樓市，所以有人仍打算保留在港的物業作長線投資，即使打算賣，亦堅持不肯隨便削價求售。三. 有了國安法與新的選舉制度之後，香港社會的穩定性當可提高，內耗可以減少，施政會較為順暢，令打算留港謀發展的人對前景較有信心，入市較前積極。四. 中國經濟在西方聯手的打壓下，依然動力強勁，外循環仍然運作得相當不錯，香港不難從中找到自己的角色。樓價上升是經濟前景樂觀的合理反應。五. 美國QE不斷，美元有貶值壓力，持有與美元掛鈎的港元，不及持有物業恆產那麼有保障。而低息的環境亦抵銷了租金回報率下跌的負面影響。整體而言，市場上雖然有人因移民而賣樓，但亦有人因看好香港的前景而入市置業；由於後者的力量大過前者，樓價焉能不升！(轉載自am730C觀點2021年4月13日)