【置業貼士】公營房屋補地價Ｑ＆Ａ

在資助房屋第二市場經常聽到補地價一詞，已補地價的居屋和未補地價的居屋售價相差可以好大，差額更可以達一百萬元或以上，究竟何謂補地價？補地價金額如何計算?什麼情況下不用補地價？以下有關補地價的問題，與你逐一解答：

問：何謂補地價？
答：政府興建的公營及資助房屋，包括公屋(租者置其屋計劃)、居屋、夾屋、綠置居等，推售時均以低於市價的折讓價（即豁免地價）售予符合入息條件限制的申請人，目的是協助沒有足夠能力購買私樓的市民，以較優惠的樓價置業安居。為防低買高賣的炒賣情況，業主會受轉讓限制，定明於一段時間內（居屋一般是5年），這些單位不能出租及於自由市場放售。當限期過後，業主如想出租或出售單位，必須先向相關部門申請補地價，支付購買時折扣率化為市值計算，此價值就是補地價。

問：補地價計算方法？
答：申請補價時單位的市值 X〔(當初購入單位的市值 – 購入單位的樓價) / 當初購入單位的市值〕X100%

補地價參考例子：
如單位現市值為700萬元，當初購入單位的市值為350萬，而當時業主以230萬元買入單位，實際需補價：
700萬元 X〔(350萬元 – 230萬元) / 350萬元〕X100%
700萬元X 34.3%
補地價金額為240萬元

資助房屋的補地價計算，與單位當初買入時的折扣率息息相關，業主可於單位的購買證上，找到單位買入價和當時的十足市值，從而計算出單位折扣率。

問：什麼情況可免補地價?
答：若業主選擇於資助房屋第二市場，將單位轉讓予「綠表」買家（即房委會及房屋協會轄下屋邨的租戶、房委會轄下中轉房屋的認可居民、獲房屋署發給綠表資格證明書的人士）及部分具備「白表」資格者，可免補地價買賣單位。

問：補地價申請方法？
答：業主申請補地價時，需要將1)評估補價申請書；2)樓契副本及3)申請手續費向租約事務管理處或房委會總辦事處遞交。房屋署於收齊文件及相關費用後，會發出補價申請認收通知書，並會預約到單位實地視察，以進行估價。一般估價約需時一個月，完成估價後，房屋署會向業主發出評估補價通知書，而業主通知書發出日期的兩個月內，以銀行本票或律師樓劃線支票，向房屋署支付補價。房屋置收到補價後，會即時發出收據，其後會發出解除轉讓限制證明書。業主收到證明書後，便可自由轉讓單位，或將單位出租。業主亦可憑證明書於田土廳登記單位已解除轉讓限制。
由房協負責的住宅發售計劃及夾屋的業主，則需分別向地政總署或運輸及房屋局補地價，然後業主需自行將證明書提交到田土廳註冊，完成手續後方可出租或於自由市場放售單位。

問：補地價時機影響轉售利潤？
答：理論上，如樓市處於逆行階段，業主在樓價低迷時補地價，日後當樓市復甦，樓價上升時，業主轉售單位便可獲更豐厚利潤。所以就算業主暫未有賣樓打算，預期樓價日後會上升的機會大，不妨預先計劃申請補地價，當過了禁售限期後，日後單位易手時可賺取更高利潤。
順帶一提，無論是居屋、經租置計劃購入的單位，又或是綠置居的單位，業主於申請補地價及收到評估補價通知書後，必須於該通知書發出日期起計的2個月內繳付補地價，否則相關補價評估便會失效。業主日後需重新申請及再繳交手續費。此外，補地價金額是根據市值計算，所以每次評估後的補地價金額均有不同。而業主於繳付補價後，無需急於出售單位，可因應市況和個人需要，隨時將單位於自由市場出租或放售。

如業主在未補地價前已在自由市場出售單位，就算獲買家簽約，該等合約亦屬無效，而業主因違反相關條例，一經定罪可被判罰款500,000元及監禁1年。

資料來源：am730

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