【置業貼士】二手居屋(白居二)按揭 認清中伏位

幸運中籤白居二資格即白表居屋第二市場計劃，以免補地價購買二手居屋，就以為供樓負擔大大減輕？雖然居屋樓價普遍較私樓低，但當中按揭申請卻大有不同，買家於申請按揭時必須留意以下幾點，以免中伏失預算撻訂收場。

幸運中籤「白居二」資格（即白表居屋第二市場計劃），以免補地價購買二手居屋，就以為供樓負擔大大減輕？雖然二手居屋樓價普遍較二手私樓低，但當中按揭申請卻大有不同，買家於申請按揭時必須留意以下幾點，以免中伏失預算撻訂收場。

已補地價居屋無異私樓

有意購買二手居屋的買家，首先需考慮購買自由市場或第二市場的單位。於自由市場購買居屋，由於該等單位已完成補地價，故可將單位當作私樓，無論買賣流程，又或買家成功買入單位後的按揭申請，其實都與私樓無異。銀行或財務機構處理已補地價居屋的按揭申請時，都會採用與私樓相同的準則，即一般最多可做樓價九成按揭（需申請按揭保險及繳交按揭保費，最終按揭成數視乎按保計劃而定），年期最長則為30年。於申請按揭時，買家需要通過壓力測試，如有需要，亦可加入擔保人協助申請。

 

部份符合白表資格，即已通過資產及入息審查的買家，又或決定交還公屋的「綠表」買家，則可選擇購買未補地價的居屋，但要注意欲以「白居二」資格購買，需先向房委會申請，於電腦攪珠中籤並通過審查，獲發批准信後才具有購買資格。

 

二手居屋首次發售日期 影響按揭審批的關鍵因素

由於第二市場的居屋單位均未補地價，仍屬政府的資助房屋，故單位同樣可獲政府擔保。理論上買家在申請按揭時，綠表申請人最高可獲批九成半按揭，而白表申請者則最高可獲批九成按揭，亦因為仍有政府擔保，故買家可無需接受壓力測試，也不用繳交按揭保費。然而買家必須留意所買單位的首次發售日期，因房委會為居屋提供最長25年的按揭還款保證，對普遍銀行而言，二手居屋的首次發售日期需在24年內，買家才可享房委會的按揭擔保，同時申請最高九成按揭，而銀行只為二手居屋買家提供「P按」承造按揭。此外，房委會和房協旗下居屋的按揭準則略有不同，詳見下表：

 

房委會及房協的居屋按揭比較

	房委會	房協
按揭貸款擔保	有	沒有
按揭年期	30年減首次發售日期 (最長25年)	25至30年
要求通過壓力測試	不需要	需要
按揭保費	不需要	一手買家：不需要 二手買家：需要
按揭成數	白表買家：90% 綠表買家：95%	白表買家：90% 綠表買家：90%

 

相反，二手居屋的首次發售日期至今已逾24年，根據現行金管局的條例，買家如要申請高於六成按揭，必須要購買按揭保險。一般首次發售日期在19年或以內的二手居屋，銀行大多會批出最長25年九成按揭，而逾19年的單位，部分銀行以30年減首次發售日期去計算九成按揭年期。所以越接近24年的單位，買家就算成功申請九成按揭，但要在政府保證期滿前還款，或將餘下未供的本金壓縮至樓價六成之內，每月還款金額會大增，買家未必能負擔。

 

擔保期滿 需提供入息證明

 

買家如資金充裕，則可支付四成首期，餘下六成照正常私樓標準上會，特別要注意，由於擔保期已過，銀行會要求買家(業主)本身有足夠的入息證明，而且不能加擔保人。因此，買家如仍想選用高成數按揭，可考慮先補地價，再申請按揭保險計劃，以九成按揭供款。

 

白居二高成數按揭供款案例(以一大型銀行做法為例)

樓價600萬元

首次發售日期至今24年

	按揭年期擔保 (6年內把貸款餘額降至60%內)
首期	10%：60萬
貸款額	90%：540萬
息率	2.5%
按揭年期	15年
每月供款	約36,007元
	無需壓力測試，亦不用繳交按揭保費，但業主需填寫有能力負擔供款聲明。

*以上一概以個別銀行/貸款機構最終批核作準

 

長者買樓齡高二手居屋 隨時撻訂

居屋按揭申請人（不論一手或二手）必須為單位業主，如業主未能通過壓力測試，而欲加入擔保人，銀行亦不會接受；加上首次發售日期逾24年的居屋，買家於申請按揭時必須提供收入證明。面對以上種種要求，已退休的長者便不宜選購首次發售日期逾或接近24年的二手居屋，因很大機會在簽約後，才發覺難以申請按揭，最終被迫撻訂收場。

有意買二手居屋者，必預做好相關按揭預算，確保有充足首期(如樓價四成，承造六成按揭）或足夠供款能力，以免因不獲批按揭影響成交。

 

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資料來源：am730

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