【置業貼士】自住單位出租　小心得不償失

 

早前有新聞指有業主向銀行申請按揭時，報稱物業用途為自住，及後改變用途把物業出租，結果被銀行揭發及被控詐騙罪名。那麼自住若干年後遷離並將單位出租，會否涉及虛假聲明或詐騙？如果買入物業時的初衷確實是自住，因家庭變化，例如離婚等因素而把原先報稱自住的物業出租。在這種情況下，未必會構成虛假聲明或詐騙。不過改變物業用途，一旦被揭發，因業主未有遵從按揭合約及按保公司契約，銀行有權追收餘下的全額貸款，即俗稱的call loan。

 

出租自住物業承造高成數按揭不被允許

根據現時金管局規定及按保公司契約訂明是不允許為出租物業申請高成數按揭。根據按保公司契約訂明的條款，以按揭保險計劃承造按揭的物業是不能出租的。換言之，要出租物業前要先確保物業沒有透過按揭保險計劃承造按揭，如要把相關已抵押的物業出租，則需要先甩走按揭保險，才可以把單位出租

若私下把單位出租則屬不如實聲明，有機會構成詐騙等罪名。

 

例如業主多年前透過按揭保險計劃買入價值三百萬港元物業自住，即使現時物業價值七百萬，只要物業依然是透過按揭保險計劃承造按揭，業主亦不能出租單位。若業主堅持要出租物業則需要轉按至五成或以下的按揭計劃及甩走按揭保險，才可以出租單位。

 

如果業主先自住承造高成數按揭的物業，後因離婚等因素而放租單位，如被按揭保險公司或承造按揭的銀行發現，即使未必構成詐騙等罪名，亦有機會被要求即時清還餘下的按揭貸款及強制性加徵保費。而銀行亦會定期抽查抵押物業是否自住用途。一旦被揭發把高成數按揭單位出租，業主有機會被要求即時歸還全額貸款外，更有機會負上刑責。

 

如業主於香港按揭證券有限公司或銀行的年度聲明中報稱已出租的單位是自住用途及提供名下的水費單作證明，已屬於虛假聲明，一旦被揭發，最高可判處監禁12個月及罰款，切勿以身試法。

 

出租承造六成或以上的按揭單位不被允許

根據現時金管局按揭成數規定，價值一千萬以下的物業，選擇為出租投資，最高只可承造五成按揭；如果價值一千萬以上的物業，不論是自住用途或出租用途，最高只可承造五成按揭。

 

如果物業大幅升值，業主可以選擇向原有銀行申請降低成數或可向其他銀行申請轉按。向原有銀行申請有兩種方式，一是經香港按揭證券有限公司申請許可將成數降至五成。以上方法是好處是可維持原有息口，不過香港按揭證券有限公司在重新審批時亦是會以當日購入價去計算。例如購入價三百萬， 五成即貸款額為一百五十萬。其二，是可以向原有銀行重新申請，銀行便會重新估值及釐訂新息口，好處是不用再做新契。另一個做法是他可向其他銀行申請轉按，當然亦同樣需要重新訂下息率及罰息期，但可享轉按的現金回贈優惠。

 

分租承造高成數按揭單位可以嗎？

有部份業主會把單位的房間出租以幫補家計。不過根據現時一般的按揭契約訂明承造高成數按揭的自住單位是不能分租單位，因此這種情況亦屬違約，一旦被銀行或按保公司發現，仍然有機會被要求即時歸還全額貸款。如果業主未能在指定限期內歸還餘額的貸款，該抵押物業就會被銀行沒收，成為銀主盤。因此奉勸各業主切勿因小失大。

 

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