地產的投資屬性：(二)不動性

日本人稱地產做不動產，因為「不動」是地產的一項重要屬性。我們在投資地產時決不能忽略了它。

正正因為地產是一種固定不動的資產，它的價值無可避免會受到所在地的政治與經濟環境所影響。政治穩定的地方，地產才會受到投資者的垂青。一個地方一旦發生戰亂，地產的價格必然會大幅回落。香港在67年暴動與82年中英為香港的前途展開談判時，樓價都曾大幅回落。

其他資產可以搬離戰亂地區，以換取更好的價格，但地產卻只能與所在的地區共命運。所以有部分政治領袖常鼓勵人民自置居所，以增加人民對所在地的歸屬感，並願意為保衛國土而付出代價。

地產的不動性，還令我們在投資地產時，必須同時關注所在地產的政治制度，要弄清楚當地政府對私有產權是否有足夠的保障。中國在未有物權法之前，資金在流向房地產時，多少有點顧慮，不及今天那麼放心。

此外，我們在投資地產時，還得留意物業所在地的稅制。在大部分國家，房地產在交易時都得交印花稅或契稅；賣方若果有賺到價差，就需要交增值稅，或利得稅；購得物業後，如果用來出租，就得按租金的收益交物業稅或利得稅；而物業的使用者，還得交差餉或市政稅；在有些地方，可能光是作為房地產的持有者，就得交房產稅。

由此可見，投資房地產所涉及的稅種相當繁瑣，不事前弄清楚是會失預算的。我見過有不少人在美國買了物業，事後才知道原來涉及的稅務那麼複雜，想彌補也不容易，真是後悔莫及。

不過，不動性為地產投資帶來的並非全是負累，它還讓業主有機會搭上經濟順風車，可以收取地產所在地的經濟增長紅利。業主可以甚麼也沒有做過，他持有物業的價格便因當地的經濟增長而隨之上升。很多香港人手上的財富，來自物業升值的比重，就大過來自職業上的收入。投資地產是與當地經濟增長共富貴的最有效途徑。

此外，地產的不動性還可以令業主即使把物業抵押了，仍不用遷出，可以繼續在房屋內居住或使用。如果你拿一批珠寶去銀行做抵押貸款，銀行會把這批珠寶扣押在銀行手裏。你未還清貸款之前，這批珠寶你是不可以拿來穿戴的。但你若是用樓宇作按揭貸款，錢可以拿來用，樓亦可以繼續住；因為銀行知道地產是一定會在原地搬不走的，銀行只需在土地註冊處做好按揭註冊，銀行的權益就可以得到充分的保障。

正是因為地產有不動性，世人才可以不用儲夠錢便遷入自置居所生活，否則很多人可能要等到過上大半生，才能入住自置的房屋；而不是一找到一份好工，就可以獲銀行支持，得以改善居住環境了。可見地產的不動性，為我們帶來的裨益，實在難以比擬。
(轉載自am730C觀點2021年11月3日)