【置業貼士】解開「送契樓」5大疑團！真的零印花稅、零風險？

物業送贈，並非等同送盒情人朱古力這麼簡單，由別人「饋贈」的「送契樓」，究竟和「真金白銀」購買的物業有什麼分別？「送契樓」轉讓又可否幫買賣雙方慳番一大筆印花稅？買家遇上低水放盤的「送契樓」，入手又真的是零風險？即刻為你解答「送契樓」5大疑團！

 

1. 什麼是「送契樓」？

簡單來講，「送契樓」就是指以簽訂「送讓契」（Deed of gift）、「送贈契」或「無償轉讓契」來轉讓的物業，業主以零成交價轉手給別人，這個物業被視為一項「饋贈」。

 

2. 「送贈契」等於「零」印花稅？

當然不是！縱使原業主以零成交價將物業轉讓給人，但不代表稅局因此而寬免印花稅；事實上，從稅務角度來看，「送贈契」與一般物業買賣無分別，會按律師樓或差餉物業估價署的估價計算稅項，就算由近親（指父母、配偶、兄弟姊妹或子女）之間互相轉讓亦一視同仁。

另外，送贈物業同樣受額外印花稅的限制，即取得物業後36個月或以內轉售或轉讓物業，亦需支付「額外印花稅」，所以想利用「送贈契」免稅並不可能。除非…閣下是大慈善家，將住宅物業送贈給根據《稅務條例》第88條獲豁免徵稅的慈善機構，就可以獲豁免！

 

3. 近親轉名有方法比「送贈契」更好？

如果想將物業轉名畀近親，即上文提到的父母、配偶、兄弟姊妹或子女，可以用「轉讓契」（Assignment）形式作「近親轉讓」，會比「送贈契」來得更實際；雖然仍然要繳交「從價印花稅」，但起碼慳到一系列的「辣招稅」。

利用「轉讓契」形式作「近親轉讓」，稅局一般會視作「資產處理」，可以獲得寬減印花稅；同樣，原業主在36個月或以內轉名畀近親，仍然可以豁免「額外印花稅」。

至於承接物業的近親，若然本身已持有本港物業，不具備「首置客」的身份，仍須繳付「從價印花稅」，但大幸的是可以舊印花稅率（第2標準稅率）計算，不用「硬食」15%的高昂稅率。

不過，值得留意的是，如果物業轉名畀超過一個人，即聯名持有，所承接業權的人必須全部都是原業主的近親才可以慳稅，但緊記千萬不要在取得業權後36個月內將物業轉手，否則仍要繳付樓價10%至20%的「額外印花稅」。

 

4. 「送契樓」可能出現嚴重風險？

除了不能有效地慳稅，「送契樓」更嚴重的是可能會被收回的風險！當物業以「送贈契」或「無償轉讓契」形式送出5年內，原業主如果不幸破產，根據《破產條列》，破產管理署或債權人有權向法庭申請撤銷「送贈契」，索回破產人之前送出的物業來抵債。這做法的原意是避免欠債人在破產前將資產轉移，受贈人一般都難以反對。

如果在這段期間，受贈人已將物業轉售至另一買家，法庭仍可頒令該項交易無效，並且將物業交由破產管理署接管，新買家因此會損失慘重。

正因為這些「中伏位」，大部分銀行都不會批出按揭給予5年內曾簽「送贈契」或「無償轉讓契」的物業，當中更有小部分「唔憂做」按揭生意的銀行，更乾脆不會沾手10年內的「送契樓」。還有一點要留意，部分物業縱使並非以零成交價易手，但如果成交價嚴重低於市價，又不經地產代理促成，銀行亦有機會將之視作「送契樓」來看待。

所以，承接「送契樓」後，受贈人未必可以「袋袋平安」，若然想放售出去「變現」亦不容易；至於正在搵樓的準買家，更要小心衡量風險。

 

5. 如何得知物業係「送契樓」？

當睇啱筍盤，但又驚踩中「送契樓」地雷，可以透過網上查冊去搵真相。準買家可以瀏覽土地註冊處「綜合註冊資訊系統網上服務」的「查閱土地登記冊」，查閱物業過去5年的業主資料，看看是否有「送贈契」（Deed of gift）字眼。如果有，你更可以進一步查閱送贈人（the Donor）和受贈人（the Donee）的名字。

不過，就算無見到有「送贈契」（Deed of gift）的字眼，亦不等於可以「放心晒」，皆因即使屬於轉讓契（Assignment），但如果「代價」（Consideration）一欄沒有列明金額，或是屬「無償轉讓契」 （Assign­ment at nil consideration），這就等同屬於「送契樓」。另外，如果金額遠低於當時市價，亦同樣有機會被視作「送契樓」。

 

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