劏房租管已實施 業主租客要注意

有劏房租管之稱的《2021年業主與租客(綜合)(修訂)條例》，已於早前(2022年1月22日起)正式生效，在新規例下，規定：

• 劏房單位的規管租期，會改為「2年 + 2年」，合共4年租賃期。
• 首期租賃的租客可享4年租住權保障，完成首期兩年租賃期後，租客有權優先選擇再續租兩年， 如果租客選擇續租兩年，業主則必需與相關租客續租，否則違反相關條例。
• 條例訂明劏房單位首兩年租約，租金不得上調。
• 於第二次(次期)規管租期(即第3及4年)的租金加幅，不可高於差餉物業估價署就所有私人住宅物業編製和公佈的全港性租金指數於相關期間的百分率變動，上限為10%，即加租幅度不可超過10% 。
• 業主不得向租客濫收雜費或指明公用設施及服務包括水電收費的付還，否則便屬違法。
• 業主須在規管租賃的租期開始後60日內，向差餉物業估價署提交租賃通知書(表格AR2)；如沒有合理辯解而未有遵從有關規定，即屬犯罪。

保障劏房租客 避免大幅加租

香港有逾9萬劏房租戶，居民人數近22.6萬人。對於這些劏房戶而言，在新例規管下，得到更大保障。租客可於首次租賃期完結後選擇續租，業主並不可以反對。另外，租客選擇行使優先續租權，業主即使有意加租，亦必須根據全港性租金指數的變動來調整，而且幅度最高亦不可超過10%。換言之即使全港性租金指數的加幅超過10%，劏房業主最多只能加租10%；相反租金指數升幅如不足10%，業主只可以跟隨公佈的租金升幅指數調整劏房租金。如租金指數呈跌幅，業主更需要相應減租。租客不用擔心業主突然大幅加租，亦不用擔心會被突然趕走而需要另覓租處。

新例亦規定業主不可濫收劏房租客的水電費和雜費，或有助劏房戶減低租住成本。而且在新例下業主需與租客簽訂正式租約，亦需要通知差餉物業估價處打釐印及要向租客提供正式收據，更有效保障租戶。

非所有劏房納入保障  

然而因劏房租管條例並沒有列明起始租金標準，故劏房業主與租客重新擬訂新租約時，亦可以「未來或沒有機會加租」為由調高起始租金。如何因應市價，訂立業主和租客雙方都能接受的起始租金，需要靠大家慢慢商議。另外，需注意並非所有劏房均受新例規管，一些竂屋、新界村屋、貨櫃屋，以及由偏遠農場改建的劏房並不納入規管範圍。如果有關劏房涉及再分租，亦不納入規管範圍，相關租戶仍有機會被拒續租。所以在租劏房時宜先確認是從大業主直接租住單位，否則便不會受新例保障，隨時會被要求大幅加租。

大業主宜慎選租客  遇困難共渡時艱

由於新例設立不少保護租戶的條款，業主更應該慎選租客。一旦遇上有租客造成滋擾性行為，影響到其他租戶時，業主隨時可能要被逼將劏房出租4年。不過如果遇上租客長時間欠租，業主仍然可以透過正常程序入稟追討欠租或收回相關單位，因此業主不應過份擔憂新例會衍生更多租霸問題。

其實業主與租客是唇齒相依的關係，如果租客因難以負擔高昂的租金，最後決定另覓居所，對業主也未必有好處，所以業主能夠以合理租金租出單位，幫助租客生活所需，兩者都有得益。

資料來源：AM730