《業主注意！》一文睇清強制驗窗免「中伏」
買入單位住了多年，可能會考慮一下來個大裝修；但有否想過，單位內的窗戶亦要是時候做「身體檢查」？窗戶「身體欠佳」，隨時會為家人或第三者帶來危險。事實上，近年「天外飛窗」擊傷途人的意外時有所聞，所以，定期驗窗防患未然，就顯得尤其重要。
屋宇署早於2012年已全面實施「強制驗窗計劃」，要求樓齡達10年或以上樓宇的業主接獲屋宇署通知後，須委託合資格人士（QP）驗窗，並且在有需要時進行修葺工程。
「驗窗」聽落事小，但其實並非「搵師傅睇兩眼」咁簡單，箇中有不少細節位，業主必須小心，否則隨時「中咗伏都未知」，輕則花了冤枉錢，重則「監都有得坐」。所以，趁着屋宇署的通知還未到，即睇下文做定準備先啦！
舊樓到處有 為何偏偏選中我？
正如上文所講，樓齡達10年或以上樓宇，都被納入「強制驗窗計劃」內，但在香港，超過10年樓齡的樓宇比比皆是，屋宇署會根據甚麼指標，決定哪些大廈或單位需要強制驗窗？
原來屋宇署會按窗戶狀況、維修記錄、窗戶失修舉報記錄、樓宇出現整體窗戶欠妥或失修狀況，以及對公眾構成較高的潛在風險來判別發出強制驗窗通知的優先次序，若業主／業主立案法團收到強制驗窗通知，可登入以下網址進行確認。
強制驗樓/驗窗計劃通知的目標樓宇列表：
https://www.bd.gov.hk/tc/resources/online-tools/search/notices.html
收到強制驗窗通知 就要即時行動？
業主收到強制驗窗通知後，當然要準備一下，但又未至「十萬火急」。業主須在6個月內委任合資格人士（QP）進行驗窗，該名合資格人士（QP）亦要填妥屋宇署表格「MWI 1」，申報受到驗窗委託。至於大廈公用部分的驗窗工程，則須在接獲通知起計9個月內完成。
如果單位已出租，租客收到通知後，亦有義務轉交業主，並且在業主安排驗窗時加以配合，開門讓合資格人士（QP）進入單位檢驗。
合資格人士（QP）驗窗後，如果毋須進行修葺工作，就要在14天內遞交「MWI 2a」表格證明，同時將表格交給業主。當驗窗程序完成後，屋宇署會向業主發信，確認單位通過驗窗程序。另外，完成所有程序後，屋宇署最快亦要在5年後，才會再向業主／業主立案法團發出下一次的強制驗窗通知。
但當經驗窗後發現有修葺的需要，業主／業主立案法團就要另外聘任註冊「一般建築承建商」或「註冊小型工程承建商」進行修葺工程，該項工程須在合資格人士（QP）的監督下進行。
無視強制驗窗令 後果會有幾嚴重？
咩都唔理，當然有「手尾」跟！根據《建築物條例》第40(1BD)條，任何人無合理辯解而沒有遵從法定通知是嚴重罪行，屋宇署可根據該條例向業主提出檢控，可處第四級罰款（現時為25,000元）及監禁3個月，並可按罪行持續的每一天，另處罰款2,000元。
屋宇署亦會安排顧問公司及承建商，進行所需檢驗及修葺，然後向業主／業主立案法團追討相關的費用，以及徵收不多於20%的附加費。
另外，屋苑或大廈公用部分的「驗窗令」更往往是一眾業主的「中伏位」！皆因部分舊樓可能維修基金不足，業主會因為要另外出錢分擔「強制驗窗」及其後的修葺而有爭拗，甚至不願意出錢，以為一句「法團搞掂佢囉！」就可以拖延。但其實，按法例，如果業主無合理辯解，拒絕分擔大廈法團「強制驗窗」公用部分的檢驗即屬違法，可處罰款港幣25,000元。
如果業主或租客在沒有合理辯解的情況下，阻止或拒絕業主立案法團委任的合資格人士（QP）檢驗或進行修葺，更可處罰款港幣10,000元及監禁6個月。
驗窗的涵蓋範圍及準則如何？
在強制驗窗計劃下，檢驗須涵蓋單位內所有窗戶及玻璃百葉窗，當中亦包括單位內及公用地方的玻璃牆；但室內的間隔玻璃嵌板，以及地下舖面的櫥窗並不在範圍之內。另外，近年比較多住宅樓宇採用的「玻璃幕牆」，則納入「強制驗樓」計劃的範圍內，毋須在「強制驗窗計劃」下進行檢驗。
至於須檢驗的窗戶部件及檢驗的準則，大致如下表所示：
| 部件 | 檢驗準則 |
| 玻璃嵌板 | 有否破爛或破裂 |
| 窗框及窗扇 | 有否變形或不穩，是否難以開關 |
| 窗鉸 | 有否變形或缺漏，是否嚴重銹蝕 |
| 鉚釘、螺絲 | 有否變鬆或缺漏、呈現灰白色粉狀物質或銹蝕 |
根據「強制驗窗計劃」，欠妥的窗戶組成部件如影響窗戶安全，一律須修葺或更換。對於不影響窗戶安全的窗戶組成部件（例如防水密封劑、防水墊條／膠條等），則並非強制驗窗計劃下訂明檢驗及訂明修葺所涵蓋的範圍。不過，如果這類部件因老化可能引致窗戶開關不順暢，甚或出現滲水情況，合資格人士（QP）一般都會建議業主在修葺窗戶時一併更換或維修。
如何尋找合資格的QP驗窗？
上文已提過，業主在收到強制驗窗通知後，須自行委託合資格人士（QP）檢查，獲政府委任進行窗戶訂明檢驗或監督訂明修葺的合資格人士（QP），包括：
- 已認可人士
- 註冊結構工程師
- 註冊檢驗人員
- 註冊一般建築承建商
- 關乎窗戶的小型工程級別、類型及項目的註冊小型工程承建商
業主可以到屋宇署的網站翻查「合資格人士名單」，就知道自己有沒有「搵錯師傅」。
屋宇署搜尋合資格人士（QP）的網址︰
https://www.bd.gov.hk/tc/resources/online-tools/registers-search/qpsearch-disclaimer.html
另外，法例亦訂明，合資格人士（QP）必須親自進行訂明檢驗或監督修葺，完成後向屋宇署遞交證明，業主才可取得屋宇署的確認文件，證明完成整個強制驗窗程序。如果業主擔心合資格人士（QP）接完委託後，「求求其其」搵另一人上門檢驗，可以要求上門的師傅出示有效的「驗窗卡」，以確認其資格，就可以萬無一失。
甚麼是「驗窗卡」？原來由2016年起，屋宇署向合資格人士（QP）發出「驗窗卡」作為證明，卡上有該名合資格人士（QP）的姓名及近照、簽發日期、屆滿日期及承建商名稱（認可人士／註冊結構工程師／註冊檢驗人員除外）。
合資格人士（QP）驗完窗，能夠安然過關當然最好，但如果驗出窗戶需要修葺，業主就要另找可進行所需糾正及修葺工程的註冊承建商，在合資格人士（QP）監督下進行修葺工程。這些承建商必須是註冊「一般建築承建商」或「註冊小型工程承建商」，並且須就「窗戶小型工程」獲得註冊資格。
屋宇署搜尋註冊專業人士或承建商的網址：
https://www.bd.gov.hk/tc/resources/online-tools/registers-search/registrationsearch-disclaimer.html
驗窗修葺小心「離地」價？
事實上，現時坊間不少驗窗公司的合資格人士（QP），本身同時具備「註冊承建商」資格，又或者公司同時有另一位具備「註冊承建商」資格的人士，可以為業主一站式提供服務。不過，業主在委任前，最好先多找幾間公司格價。
屋宇署會根據合資格人士（QP）或承建商提供的報價或廣告單張，每半年更新一次有關驗窗檢查及修葺費用的參考資料，業主可到屋宇署網站參考，就不用擔心遇上「離晒地」的報價仍懵然不知。
另一項要特別小心就是「驗窗Free Lunch」！現時有部分驗窗公司都會以「免費驗窗」作招徠，但要留意所謂的「免費」，往往只是派員「驗窗」的環節，但整個強制驗窗過程，須由合資格人士（QP）向屋宇署遞交文件，這部分則要另作收費，而且格價沒有準則可言，如果沒有事先議訂好價格，隨時就會「踩中地雷」。
最後，亦要提醒業主在驗窗過程中，應妥善保存所有表格副本及合約單據，免得日後需要跟進時「口同鼻拗」。
利嘉閣在此提供的資料只供閣下參考，本公司並無採取任何步驟核實有關資料是否合乎實際情況。有興趣者須依賴自己進行查証以確定資料的準確性。本公司不對資料的準確性作出任何明示或隱含的保證。若因錯漏而引致任何不便或損失，利嘉閣概不負責。