【按揭小百科】住宅改商用 唐樓按揭難題拆解實例

不少唐樓物業，特別是旺區的唐樓，雖然本身是住宅契，但由於都市發展，商舖需求增，已被租用作為商舖，例如改做樓上咖啡店、髮型屋等等，這類改變了物業用途的單位，能否做到按揭？

其實，這類個案銀行大多不會批出按揭，只有少數銀行願意批出，而且息率較一般按揭息率為高。以近日接到的真實個案為例，客戶為唐樓專業投資者，一面收租一面等收購，他主力購入旺區的唐樓，貪其較易出租。他近日看到樓市回調，認為又是「執筍盤」的時機，於是便找我們，希望以其中一個升值較多的唐樓物業套現資金再投資，不過該唐樓已出租作「樓上舖」，即使不入屋視察，單單站在街上，已經看到該單位為商業用途。由於住宅物業改了商用，客戶自行找了多家相熟銀行，皆表示不能批出按揭。

按我們經驗，有少部分銀行會願意批出按揭。於是，在我們協助下，客戶找到一定銀行願意批出18年按揭(物業樓齡逾65年)，按揭成數30%，息率為2.875厘，雖然息率較一般H按計劃為高，不過由於物業樓齡高、加上有租約顯示為商業用途，本身申請按揭的難度極高，而且套現金額符合到客戶預期，算是完滿解決客戶難題。

由這個案，要再次提醒大家，不少銀行對於唐樓物業按揭，都要求上門視察，因此不要隱瞞單位已改裝或改了用途等情況，能如實申報，反而有部分銀行可能會考慮批出貸款。