樓市好淡爭持 後市何去何從

一如本欄之前所料，疫情後的樓市反彈，會在第一季耗盡之前積累起來的購買力。當存量需求被耗盡後，今後的發展就得看增量需求是否可以不斷作補充了。

在疫情期間，社交活動受限制，連睇樓活動都不方便如常進行，所以社會上有相當一部分買樓的需要都無法得到滿足。因此，疫情旦一紓緩，這股積累起來的需求就一下子爆發出來。

這股力量令首季樓市從低位反彈了約8%。去年樓價跌了16%，現反彈了8%，剛好是去年跌幅的一半。估計第二季樓價會好淡爭持，然後按新的政經形勢，去決定後市的方向。

從負面一點的角度來看，住宅樓價反彈的勢頭已經受阻，升不上去，樓價就只好回落去試支持位。因此，首季反彈得多的地區，二手樓價出現一定幅度的回落一點也不出奇。關鍵是跌幅會否超過去年年底的低位。

我估計，這種悲觀的擔憂應不會成為事實。因為現時出現的是準買家不肯追價，準買家並沒有要求把業主的要價鋤到見新低才肯入市。現時樓市只是好淡爭持，方向不太清楚，所以交投較為疏落。

現時，市場上影響最大的負面因素有三點：一是發展商手上仍有不少新盤等着要價，為了保障銷量，發展商都願意減價。導致新樓的售價有時訂得比二手樓還要便宜，因而對二手市場形成一定的壓力。

二是地緣政治緊張，台海與南海都劍拔弩張，膽小一點的準買家可能不敢在這種形勢下入市買不動產。

三是移民潮未完全停息，身邊還不斷有人離開香港。這會增加二手市場的盤源，對二手樓價形成壓力。

不過，現時市場上亦不乏利好消息。首先，中國經濟復甦的勢頭相當強勁，首季的GDP增長高達4.5%。相信很快會惠及到世界各處，香港將是最大的得益者。

二、美息快將見頂，市場上的資金會比前充裕，投資者有條件接受較低的租金回報率，而供樓的壓力也會比之前小。

三、通關後，多了大陸客來港，他們除了會買名牌外，亦熱衷於在香港置業。這種情況令香港的樓市多了一個新客源。

現時，樓價在一千萬元以下的物業，主要是賣給本地的剛需買家，而一千萬元以上的物業則還會涉及不少投資者。前者受制於買家的負擔能力，而後者則因有內地客源源不絕的補充，售價相對硬朗。

在以上的眾多因素中，我認為經濟增長因素是最具主導性的，至於政治因素，雖然嚇人，但不會太過惡化，因此，樓市的好淡爭持，當可在第二季看到眉目，賣方勝出的機會應可以看高一線。