吸人才挺住屋需求 盼寬首置入市樓按 利嘉閣：全年樓價看升逾一成
2022年在疫情肆虐下，樓市表現極差，下半年更在加息夾擊下，私宅市場買賣創了按半年計的歷史新低；不過，隨著2023年挾著通關的重大利好消息，住宅市場即時顯著反彈，自谷底回升、扭轉連環下瀉的命運。總結2023年上半年，一、二手私宅市場料共錄逾2.38萬宗買賣登記，涉及登記總金額料達2,368億元，量值按半年各漲三成及五成。
展望下半年一、二手私宅合計買賣登記量可望持續反彈，料錄得3.10萬宗，當中一大動力來自「高才通」等人才入境政策，定必推動住屋需求，帶動租賃及買賣市場齊起動；而港府財金官員表示有意再放寬首置人士入市按揭安排，亦料成下半年樓市一個支撐點。
樓價方面，在通關效應持續、經濟及失業率進一步改善下，期望中小型住宅下半年樓價再升5%；至於在高端人才支撐下，豪宅樓價亦可看俏，下半年料錄3%的升幅。
上半年住宅市場回顧：一手破冰 二手更熱
利嘉閣地產董事陳大偉指出，踏入2023年，本地相繼實現久違了的通關及撤銷防疫限制，令樓市即時起死回生，之前被扣起的購買力重新投入市場，帶動住宅市場出現量價齊升的熱鬧市況。綜合土地註冊處數據，2023年截至6月8日為止的上半年，整體私宅買賣登記共有21,237宗，涉及金額約2,093.30億元，預計整個上半年最終料達23,815宗及2,368.46億元，將較2022年下半年的17,750宗及1,584.04億元分別上升34%及50%；而比較2022上半年亦有好轉，登記量及總值分別漲6%及5%。
中港通關新盤起舞 登記量按半年增兩成
從物業類別劃分，一手市場衝破去年底的冰封狀態，在今年初逐漸起步回升，皆因2022年底，中央率先宣布會在1月8日通關，發展商隨即部署推出貨尾試水溫，結果反應理想，一手私宅買賣登記連月錄得近倍及逾倍的強勁反彈，之後持續推出多個大型全新盤應市，一掃多月的淡靜氣氛。截至6月8日止，上半年一手私宅買賣登記累計達5,452宗，預期整個上半年最終可達6,317宗，料較去年下半年大增逾兩成(21%)，創近3個「半年度」新高。至於，今年上半年一手成交總值更相應大升，料整個上半年將達約831.55億元，同為近3個「半年度」最多。
買家回復入市信心 二手買賣彈升40%
二手私宅市場方面，同受首階段通關及緊接的全面通關消息刺激，買家回復入市信心，加上港府陸續撤銷防疫限制，市場全面復常，推動更大規模的復甦，二手私宅買賣連月急升，更於3月突破逾4,300宗的19個月新高。上半年截至6月8日的二手私宅登記量錄得15,785宗，預期整個上半年最終可錄17,498宗，將較去年下半年急增40%，重返至貼近2022年上半年的水平；此外，今年上半年二手私宅登記總值料達1,536.91億元，將較去年下半年的1,082.57億元上升42%，實現量值齊齊觸底反彈。
中高價物業受捧 上半年登記量升幅顯著
值得注意的是，去年受疫情淡市嚴重影響的中高價物業，在今年上半年出現「大反攻」，以一手私宅為例，2023上半年買賣登記量增幅最顯著的是價值介乎5,001萬以1億元的豪宅新盤，上半年料共錄134宗登記，較去年下半年的48宗激增近1.8倍；至於1,201萬至2,000萬元、2,001萬至5,000萬元及1億元以上的一手新盤全部登記量均按半年錄逾1.6倍以上的升幅(見附錄表二)，明顯跑贏細價新盤。相關情況同樣出現在二手私宅市場，其中樓價介乎5,001萬以1億元的物業，上半年料錄96宗登記，按半年大增57%，升幅冠絕其他銀碼類別；至於第二及第三大升幅者，分別是2,001萬至5,000萬元及1,201萬至2,000萬元的物業，升幅各達51%及46%，較所有1,000萬元以下銀碼層的升幅均見突出(見附錄表三)。
十大活躍屋苑登記量增28% 錄1,684宗
另外，上半年截至5月底止十大活躍屋苑買賣登記量暫錄得1,684宗，較去年整個下半年的1,315宗已上升28%，當中日出康城繼續穩登最熱賣屋苑寶座，上半年首5個月買賣登記暫錄349宗，已較去年下半年的297宗暫多出18%。十大活躍屋苑登記量暫時九升一跌，其中以海怡半島的80%升幅最顯著，上半年暫已錄115宗登記，而美孚新村及杏花村亦分別升68%及67%，至各自的219宗及102宗（見附錄表四）。
上半年樓價及租金並駕齊驅雙雙回升
陳大偉指出，今年甫開年，樓市即受通關及疫情迅速緩和所刺激，市場購買力報復式回流，推動樓價及租金齊齊上升。數據顯示，截至今年4月份中小型住宅（以全港50個指標屋苑作代表）平均實用呎價為14,022元，較去年底的13,154元升近6.6%(見表一)，預計整個上半年升幅有機會再輕微擴至近7%；豪宅物業方面（以差估署大型單位作依據），預測整個上半年升幅可達5.5%。至於租金走勢方面（以差估署數字作依據），中小型住宅上半年年租金最終升幅料達4%，而豪宅租金上半年升幅也料有2.7%。
下半年住宅市場展望：購買力湧現 量升價升
利嘉閣地產總裁廖偉強表示，受年初通關消息刺激，本地樓市即時轉旺，在買家積極入市下，出現一陣報復式的反彈，雖然次季高漲的情緒有所轉緩，交投亦放慢，但相信屬正常調整。對於下半年樓市，廖氏仍感樂觀，因除有本地購買力外，內地及海外人才陸續來港的購買力絕不可小覷，加上本港在後疫情時期及通關後的經濟持續復甦，而未來息口傾向見頂，整體環境對下半年樓市均較有利，有信心下半年樓市繼續價量齊升，全年樓價看漲逾一成。
高才通反應踴躍 帶動下半年住屋需求
雖然近年移民海外人數增加，導致部分生產力流失，但相信最差情況已過；而有見及此，港府亦積極吸納內地及海外專才，以填補各行業人才流失的問題。其中，高端人才通行證計劃(「高才通」)自宣布推出以來，截至4月底，已接獲2.7萬個申請，當中1.7萬個已審批，並涉約1.3萬名受養人。單計以上這3萬的新增人口及對住屋及租屋的需求，是撐起下半年本港樓市的關鍵。
香港正處疫後復甦之路，經濟正持續改善中，而人才來港正好配合經濟進一步發展的需求。根據統計處最新數據，本地失業率已連降12個月，重返3%疫情前的低水平，低失業率亦利好樓市發展，增強市民的租樓及置業信心，可帶動下半年物業市場持續轉旺。近期所見，不少外資已重返本地商業及零售市場，為下半年復甦市作準備，當中租賃較大面積的樓面及海外員工重新進駐皆利好樓市走俏。
息口趨見頂平穩 擬再寬首置按揭利樓市
至於自去年下半年起，一直左右樓市的息口問題，美國本周中段將再議息，雖然市場對是次加息與否參半難料，但香港亦未必跟隨再加息。此外，即使美國在六、七月份再輕微加息，息口已傾向見頂，未來樓市主要面對息口橫行，而不必過於憂慮持續上升。此外，本地銀行目前對按揭取態相對進取，提供高達3%現金回贈，有助減輕加息負擔。整體而言，加息周期有機會結束，對樓市起正面作用。
另一方面，雖然今年有不少新盤排隊應市，供應看似增加，但主因是去年疫情下購買力被暫時扣起之故，相信今年經濟環境好轉，釋放購買力下，可陸續消化；而近期所見，發展商亦開始略有調升開價，料下半年量價可並駕齊驅。加上，日前財政司司長陳茂波表示可考慮進一步放寬首置按揭成數，果真實行，將有助增強市民入市意欲，剛性需求料獲進一步釋放。
一手二手私宅買賣登記量料齊漲三成
廖偉強指出，綜觀下半年樓市利好因素佔多，相信隨著人才來港，經濟回升，住宅市道有望進一步回暖；發展商積極推出新盤應市，料可持續熱賣，預期下半年一手私宅買賣登記量可再升三成，上試8,200宗水平，即全年合計一手登記量料約1.45萬宗，較2022年的不足1萬宗料大漲45%。
至於二手市場方面，預期也將受惠經濟復甦、原有以及可能加碼的首置按保成數放寬，將繼續帶動更多首置客及換樓客入市，預計下半年二手私宅交投量亦可較上半年的1.75萬宗再升三成，至近2.28萬宗；全年累計，二手買賣登記量料突破4萬宗水平，將較2022年約3.02萬宗大增33%。綜合預計，在下半年一二手同步齊升下，整體私宅交投量料升三成，最終料達3.1萬宗水平；而全年總計料錄約5.48萬宗，將較2022年的近4.02萬宗大漲36%。
下半年樓價看升5% 租金料跑贏樓價
預測樓價走勢，受惠下半年在本地及外來專才購買力進一步大舉釋放，加上經濟回升及息率平穩等有利條件下，樓價升勢未止。當中，中小型住宅樓價下半年料有5%的上升空間，即全年累積升幅可突破一成，約達12%左右。豪宅物業方面，受惠通關後的內地資金及「高才通」實力買家，下半年亦料有3%升幅，全年計則料升約8.5%。至於租金表現方面，在公司客及海外客回流，加上部分到港專才或先選擇租樓，料下半年租金升幅將跑贏樓價；其中中小型住宅租金料大漲6%，全年預計升10%；而豪宅租金下半年也看升5%，全年料升近8%。
發稿：利嘉閣地產資料研究部
