住宅租務需求驟增 推升回報率

利嘉閣地產總裁 廖偉強先生

上星期筆者與公司一眾管理層，去了集團的深圳總部參觀和交流。自從新冠疫情以來，筆者已有數年未有到過內地。今次北上，除了到與深圳的同事交流，亦參觀了當地一個大型全新樓盤項目，負責介紹項目的員工，用了「見山科技」的一套系統去講解項目的地理環境、位置及設施等。這套先進的系統，筆者在香港眾多發展商的項目中從未見過，絕對是大開眼界。

事實上，這數年間內地的科技發展又行前了一大步，和以前感覺有很大分別。隨着通關後中港兩地接觸更緊密，相信未來香港的發展商亦會與中國內地有更多的相互交流和學習，提升項目發售的配置，對買家而言絕對是得益。

觀乎香港，經濟復元的步伐，似乎未如一些人的想法。包括地產發展商和代理的很多行業，可能都有同感，認為通關之後，生意並沒有太大的改善，部分企業的經營環境仍處於困難局面。筆者相信，其中一個原因是很多香港人實在困得太久，太鬱悶，所以今年的焦點都集中在報復式外遊。此外，受這幾年疫情的影響，很多香港人消費模式都變得保守，形成很多行業的生意不太理想。至於地產代理的生意，同樣因為買賣交投減少而變得如一潭死水。

樓市買賣成交滑落，但反觀租務成交卻轉趨熾熱。箇中原因除了是不少準置業者寧願觀望市況，暫時轉買為租外，政府輸入的內地人才陸續來港，亦成了租務市場的生力軍。這批人要居港滿七年才能退回辣招稅，所以大部分都不願意在這時候入市置業，寧願暫時租住單位。事實上，住宅租金由年初至今，已累積接近一成升幅，在樓價停滯不前的情況之下，租金有如此的升幅，令買樓收租的回報率亦顯著上升。

以往，在通脹高企的年代，買樓收租是最划算的投資保值方法，既可博樓價上升，又可每月賺取穩定的租金收入。但自從政府推出樓市辣招，要實現這種保值投資的方法就變得困難。在辣招的重重枷鎖之下，購買第二個物業來收租，需要額外付出15%的稅款，所以市民就算明知回報率會上升，又有閒錢可以作投資，亦只能按兵不動；這同時亦影響了市場上的租盤供應，令租金持續向上。

筆者認為，政府在這個時候，可以考慮分階段優化辣招，例如首先從價印花稅（DSD）落墨，容許市民以標準稅率買第二個物業，一個自住，另一個則可出租，以應付內地大量人才來港時的住屋需求。

【刊於2023年7月11日《地產站》專欄】