【一文睇清】按揭成數上限放寬
金管局自2009年首次引入「樓市辣招」後首度放寬。當中3大措施包括：上調自用住宅物業按揭成數上限、非住宅物業可造按揭成數，以及放寬以資產水平為審查基礎的按揭成數。立即閱讀下文了解詳情。
金管局新按揭成數指引
住宅物業最新按揭成數
根據金管局於2023年7月7日公佈的最新按揭成數指引，在住宅方面，1,500萬或以下的住宅最高可承造7成按揭；1500萬以上至1,750萬以下，可借60%
至70%（貸款額上限1,050萬港元）；1,750萬至3,000萬可承造６成按揭；3,000萬以上至3,600萬以下，可借50%至60%（貸款額上限1,800萬港元）；3,600萬或以上就可承造5成按揭。
按揭保險的最新按揭成數
在按揭保險方面，香港按證保險有限公司亦宣布對住宅物業的按揭保險計劃作出修訂，包括1,000萬元或以下的物業，最高按揭保險成數維持9成；1,000萬元以上至1,125萬元，最高按揭保險成數為8成至9成
(貸款額上限為900萬元)；1,500萬元至1,715萬元的物業，最高按揭保險成數為8成及1,500萬元以上至1,715萬元，最高按揭保險成數為7成至8成
(貸款額上限為1,200萬元)；1,715萬元以上至3,000萬元的物業，最高按揭成數為7成。
按證保險公司亦作按揭保費調整。由於銀行最高可提供七成按揭，按揭保險計劃將為銀行提供七成按揭以上的部分提供保險，相關保費會較從前為低。按揭保險公司會為首次置業人士提供保費優惠，當物業價值為1500萬元或以下時，可寬免按揭貸款在銀行最高按揭成數不超過5%的保費。
按揭保險計劃的另一個較多人忽略的優勢是刪除了「海外入息」不能申請的限制。然而，如果在香港以外工作並且以非香港工資收入，但申報香港購入的住宅是用於自住的，這一點需要解釋其合理性。
非住宅物業可造按揭成數（包括寫字樓及商鋪）
在非住宅物業方面，金管局亦宣布，將其按揭成數上限由50%提升至60%。
以資產水平為審查基礎的按揭成數（包括住宅及非住宅物業）
金管局亦放寬資以「資產水平」為審批基礎的按揭成數上限，由40%調升至50%，此修訂適用於所有住宅物業和非住宅物業的按揭成數。
修訂後監管要求
| 樓價（港元） | 按揭成數上限 | |
|---|---|---|
| 自住住宅物業 | 1,500萬或以下 | 70% |
| 1,501 — 1,750萬 | 60 — 70%（貸款額上限為1,050萬港元） | |
| 1,750萬以上 — 3,000萬 | 60% | |
| 3,000萬以上 — 3,600萬 | 50 — 60%（貸款額上限為1,800萬港元） | |
| 3,600萬以上 | 50% | |
| 非自住住宅物業 | 不限樓價 | 50% |
| 工商物業及獨立車位 | 不限樓價 | 60% |
修訂後按保計劃*
| 樓價（港元） | 按揭成數上限 | |
|---|---|---|
| 自住住宅物業 | 400萬以上至1,000萬或以下 | 90% |
| 1,001 — 1,125萬以下 | 80 — 90%（貸款額上限為900萬港元） | |
| 1,125 — 1,500萬 | 80% | |
| 1,500萬以上- 1,715萬 | 70 — 80%（貸款額上限為1,200萬港元） | |
| 1,715萬以上 — 3,000萬 | 70% | |
| 非自住住宅物業 | 不適用 | 不適用 |
以上措施於2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約的物業。 *按保計劃只限於已落成住宅物業。
按揭成數放寬首期例子
例子一
以買入一個1,000萬單位，還款期30年及利率3.625%計算，在未放寬按揭成數及不申請按揭保險下，1,000萬以下的物業最高按揭成數為60%，上限借500萬，首期需要支付500萬；但在按揭成數措施放寬後，首期可減少至300萬，借貸額可增加至700萬。
| 放寬前按揭成數上限（5成） （非按揭保險） |
新措施下按揭成數上限（7成） （非按揭保險） |
按保按揭成數上限（9 成） （連修訂後按揭保費） |
|
|---|---|---|---|
| 首期 | 500萬 | 300萬 | 100萬 |
| 總借貸額 | 500萬 | 700萬 | 923萬 |
| 每月供款 | $22,803 | $31,924 | $40,071 |
| 最低入息要求 | $45,605 | $63,849 | $80,141 |
| 壓力測試 | $47,971 | $67,160 | $88,507 |
例子二
以買入1,500萬單位，還款期30年及利率3.625%計算，在舊有制度下，即使申請按揭保險，最多也只能借最高貸款額960萬，首期仍需付540萬；在按揭成數放寬後，使用按揭保險最高可借1,200萬，首期只需300萬。
| 放寬前按揭成數上限（64成） （按揭保險） |
新措施下按揭成數上限（7成） （非按揭保險） |
新措施下按保按揭成數上限（8成） （連修訂後按揭保險費） |
|
|---|---|---|---|
| 首期 | 540萬 | 450萬 | 300 萬 |
| 總借貸額 | 960萬 | 1050萬 | 1213 萬 |
| 每月供款 | $43,781 | $47,885 | $55,323 |
| 最低入息要求 | $87,562 | $95,771 | $110,645 |
| 壓力測試 | $92,105 | $100,740 | $116,386 |
例子三
以買入3,000萬單位，還款期30年及利率3.625%計算，在放寬前的制度下，申請按揭保險最多只可承造5成按揭，
最高貸款額為1,500萬，首期需付1,500萬；而按揭成數放寬後，使用按揭保險的最高按揭成數為70%，最高可借2,100萬，首期為900萬。
| 放寬前按揭成數上限 （5成） |
新措施下按揭成數上限 （6成） （非按揭保險） |
新措施下按保按揭成數上限
（7 成） |
|
|---|---|---|---|
| 首期 | 1,500 萬 | 1,200 萬 | 900萬 |
| 總借貸額 | 1,500 萬 | 1,800 萬 | 2106萬 |
| 每月供款 | $68,408 | $80,089 | $96,058 |
| 最低入息要求 | $136,815 | $164,178 | $192,116 |
| 壓力測試 | $143,914 | $172,967 | $202,084 |
按揭成數放寬按揭保費計算
新修訂下，如果現在購買一個價值1,500萬元的物業，在不需要申請按揭保險的情況下，可以借到1,050萬元，相比過去多出了300萬元，也比修訂前的按保計劃多出了90萬元。如果選擇按揭保險計劃，最高按揭成數為80%，貸款上限為1,200萬元，貸款金額比過去多，但按揭保費相對較低。以一個1,500萬元的物業借款80%、貸款期限30年為例，根據新的修訂，按揭保費約為13.08萬元，相較於之前只能借960萬元時，保費節省了近9千元（降幅6%）。
- 假設1,500萬元自用住宅、30年按揭
| 按揭保險計劃 (7月7日修訂前) |
銀行按揭 (7月7日或以後) |
按揭保險計劃 (7月7日或以後) |
|
|---|---|---|---|
| 最高按揭成數 | 64% | 70% | 80% |
| 最高貸款額 | 960萬元 | 1,050萬元 | 1,200萬元 |
| 按揭保費 | 21.5萬元 (65折後約 13.98萬元) |
不適用 | 13.08萬元 (沒有折扣) |
按揭成數放寬物業轉按套現
除了新購入的物業，這次修訂也使一批現有擁有物業的業主受惠，特別是過去只做50%按揭的過千萬元物業。現在轉換按揭，他們可以套現更多資金並賺取更高的現金回贈，足以抵銷加息帶來的影響。再以1,500萬元物業為例，在新修訂下，不需要按揭保險的情況下，可以套現金額比50%按揭多約300萬元。根據現時銀行轉按現金回贈普遍為2.6%至2.8%，保守計算可獲得逾27萬元的現金回贈，比原本50%按揭可賺取的現金回贈多出近8萬元（增加了40%）。多出的資金即使沒有任何投資或定期計劃，只是單純放在按揭掛鈎高息戶口中，也可收回等同於供樓的利息，也就是說多了一筆免息流動資金。
- 假設1,500萬元自用住宅轉按，假設做30年按揭，實際按息3.625%:
| 最高按揭成數 | 50%(修訂前) | 70%(銀行按揭) |
| 最高貸款額 | 750萬元 | 1,050萬元 |
| 現金回贈 | 19.5萬元 | 27.3萬元 |
| 月供 | 34,204元 | 47,885元 |
| 首年利息開支 | 26.02萬元 | 36.43萬元 |
另外，對於一批早前選擇了發展商按揭或是「呼吸plan」的業主來說，如果他們已步入高息期，這次放寬的計劃就等同於開啟了一個「逃生門」，更容易轉回銀行提供的低息計劃。另外，這次的新修訂也對白居二、工商及車位買家帶來了好處。