教你分清長命契及分權契的分別和注意事項
樓契是單位業權 的證明，香港擁有物業的方式包括「全權擁有」及「共同擁有」。簡單來說，「全權擁有」指某物業的業權只由一個人擁有，即該業主是物業的唯一擁有人。另一方面，如果一對夫婦或同居伴侶購入物業作自住用途，他們通常有意「共同擁有」該物業，而最普遍的業權種類是「聯權共有」（即是長命契）及「分權共有」（即是分權契）。利嘉閣為你解構分清不同樓契的注意事項，以避免不必要的業權爭議。
長命契的定義及注意事項
長命契的業權屬於「聯權共有」（joint tenancy）。構成「聯權共有」業權的四項條件如下：共同佔用物業、享有同等權益、以同一文件取得業權、以及在同一時間取得業權。
- 「共同佔用物業」：任何業權共有人都不能獨佔物業的任何部分，也不能排除其他共有人的權益。
- 「享有同等權益」：業權共有人必須擁有均等的權益。
- 「以同一文件取得業權」：各業權共有人必須由同一份產權文件確立權益，例如地段轉讓契約。
- 「在同一時間取得業權」：業權共有人必須在相同的時間內取得其業權。
聯權共有的業權必須符合上述的四項條件，缺一不可。業權共有人不能單獨享有物業的權益，他們的權益僅限於與其他共有人共同擁有物業。因此，聯權共有人聯合其他人時可說是擁有一切，但獨自一人時則一無所有。對於聯權共有物業，即使共有人擁有均等權益，他們仍被視為一個整體，成為物業的唯一擁有人。
當一名聯權共有人去世時，其權益將自動轉移給其他存活的聯權共有人。如果最初只有兩名聯權共有人，那麼仍然在世的共有人將成為物業的唯一擁有人。如果有多於兩名聯權共有人，去世共有人生前的權益將平均分配給其他聯權共有人。這種情況稱為「生存者取得權」，也被俗稱為「長命契」，即只要聯權共有人還在世，他們就一直擁有權益。
一般而言，長命契可避免遺產爭議。若長命契的其中一名持有人不幸過身，物業的全數權益便將自動歸其他物業聯名業主共有，可有助避免不必要的遺產紛爭。由於長命契的權益是凌駕於遺囑之上，不會按無遺囑者遺產條例分配或繼承，即使有遺囑，亦不受遺囑內容影響。另須注意，當長命契的其中之一聯名人去世後，即使物業仍有按揭貸款未供完，銀行有機會要求其他聯名人重新申請按揭或進行壓力測試。
分權契的定義及注意事項
分權契的業權是分權共有（tenancy in common）。即是指物業的聯名持有人，各自擁有其業權份數，各自擁有一部份物業的權益。分權共有人必須同樣擁有佔用物業的權利。分權共有可被視為每個人都擁有物業的獨立部分，即使每個共有人的權益比例不同，各個共有人的部分不會重疊。換言之，每個分權共有人都擁有物業的一部分權益，並與其他共有人的權益分開。
其中一業權持有人有權在未經其他業權人的同意下出售自己名下持有的業權份數。例如兄弟二人共同持有一物業作出租之用，並各自持有50%物業業權，租金所得便會按相關業權份數，分配給二人。如果其中一方要出售業權時，則無需向得另一同意，也能自行出售或轉名相關業權。在這種情況下，買家購買這類型物業時必須確保購買物業的所有業權。
分權共有人如身故，其物業權益將成為其遺產的一部分，並根據其遺囑（由訂立遺囑的人以處置或聲明書的方式，述明他死後如何分配或管理其財產）進行轉讓或按無遺囑繼承的相關法例（適用於未有訂立遺囑者）處理。
另須留意，假設其中一位分權共有人出現財困，被銀行或債主入稟追討。在其物業是分權共有的情況下，若果幾位分權共有人未能達成共識一致意見賣出單位，而其中一方卻決定出售自己持有的業權份額，又或以自己的業權份額抵押予財務公司，以獲取貸款，但最終也因拖欠還款而遭財務公司拍賣業權份額，這類承接部分業權的交易，市場稱為「碎契樓」買賣；若涉及半份業權，則俗稱「半契樓」買賣。
長命契及分權契轉名
總結而言，聯權共有人享有均等的權益，而分權共有人則擁有不同的權益。不論是以長命契或分權契形式持有的物業轉名，情況與買樓一樣，都需繳付印花稅。至於要交多少稅，主要視乎所轉讓全部或部份業權之價值或售價而定，因此轉名前可先為物業估值，以便定出合理的轉讓價，亦可對需繳的印花稅額有個預算。倘若是近親（即父母、配偶、子女和兄弟姊妹）之間的物業轉讓，一般可獲稅局寬減印花稅，可以首置印花稅稅率（即第2標準稅率）計算，而且可獲豁免繳付額外印花稅及買家印花稅（如適用）。
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