【買樓注意事項】樓契是什麼？業權轉讓有什麼要注意？
買樓是人生大事，除了要揀到合適的樓盤、向銀行申請按揭、處理裝修事宜等等外，亦有不少法律文件及程序需要注意，若樓契及業權轉讓有差池，便會阻礙買賣。 有見及此，本文將為大家講解樓契及在業權轉讓時需要注意的事項，以免大家走冤枉路。掌握這些基本知識，不但可以令買賣更順利，更是終生受用。立即細閱下文了解更多。
什麼是樓契？
樓契: (俗稱為 :“屋契”.“轉讓契” 或“轉名契”)，是一份業權契約文件，一般的物業買賣就是賣方將根據政府租契而享有在土地上的全部或部份產業權及權益一併轉讓予買方，而買方則需支付樓價予賣方作為交易代價。而根據香港的《物業轉易及財產條例》第4條規定，土地的法定產業權只可以契據予以設定、終絕或處置，所以在物業交易中，如果買家簽定了買賣合約，只能代表買家擁有買入單位的權利，但不能作為證明物業轉讓的證據，買賣雙方在約定的成交日簽署樓契後，買家在法律上才正式擁有此物業業權，成為合法的物業持有人，所以物業交易過程中，除非是一手物業或近親交易或樓價不超過一百萬元外，買賣雙方必須各自委託合資格的律師代為處理物業交易，以保障各方的權益。
完成交易後，樓契正本將會由買家（即新業主）所持有，但如果買家是透過按揭貸款以支付部份樓價以完成交易，樓契便會由銀主保管作為貸款的抵押品，直至買家清償按揭贖回樓契。由於物業交易都須以正本契約進行交易，倘若丟失樓契會影響業權繼承及業權轉讓，雖然業主仍可透過宣誓經律師樓補辦一套確認為真本的樓契副本，但樓價多少都會受到影響。因此業主必須妥善保管好樓契正本。一般而言，保存樓契的方法分別有存放在家中（注意防潮）、交由律師樓、存放在銀行保險箱或使用銀行的提存服務等。若是存放在銀行保險箱或銀行均需要支付額外費用。
業權
物業的業權可分為唯一業權（Sole ownership）或共同業權 （Co-ownership）。唯一業權便是指物業由一個人或一間公司全權擁有；而共同業權是指物業的業權是由兩人或以上共同擁有。而持有業權的方式可細分為「聯權共有」或「分權共有」，在簽樓契時，買家可按出資比例或自行選擇合適的方式持有業權：
- 聯權共有，即Joint tenant，俗稱「長命契」，以同一文件同一時間取得業權就是持有人共同佔用物業，享有同等權益，任何一人不能獨佔物業的任何部分，亦不能將另一名共有人排除於外。好處是若其中一人不幸離世，權益會自動歸屬餘下在世的業權人平均分配業權，則可避免出現爭遺產的情況。
- 分權共有，即Tenant in common，又俗稱「分權契」，是以百分比去分配各業主所持有的業權，而每位持有人都有權利管理自己的業權份數。假如其中一方要出售業權時，則無需獲另一方同意，也能自行出售或轉名自己相關的業權。分權共有人如身故，他的物業權益將成為其遺產的一部分，並會按其遺囑或按香港法例 第73章《無遺囑者遺產條例》 處理。
居屋樓契VS 私樓樓契
由於居屋是政府資助房屋之一，帶有轉讓限制，買賣程序及樓契跟私樓有不同，特別是未補地價的居屋。若不依據房委會的居屋第二市場轉讓程序或按補價程序將單位補價後作轉讓，很可能會觸犯房屋條例的規定，導致該交易無效。未補地價的居屋是受《房屋條例》（第283章）附表的轉讓限制條款所約束，轉讓單位的樓契必須列明有關轉讓限制的條款，並列明買方必須履行及遵守的條款，同時向房屋委員會作出契諾。另外，居屋樓契的正本內需要列明首次買入時物業的市值及當時的售價。大家可參考網上的居屋樓契樣本。
樓宇轉名業權轉讓注意事項
私樓或已補地價居屋
根據香港現行印花稅條例，若業權人持有住宅物業的期間不足三年而將物業轉讓，該次交易要支付額外印花稅；而已持有住宅物業業權的人，不論所持有業權份數的多寡，若再購買其他住宅物業的話，買家需要繳交物業成交價15%的印花稅。但若是透過近親轉讓，印花稅率會比較低。近親交易是指父母、夫妻、子女或兄弟姊妹之間的物業買賣或轉讓，則不論他們是否香港永久性居民及在購買或轉讓該物業時，是否在香港擁有任何住宅物業，該項交易均可以較平宜的第二標準稅率繳交印花稅，唯買賣雙方要考慮物業的轉按及買方的付款能力問題。而已出售物業的一方，若不再持有任何香港住宅物業的權益，而他是香港永久性居民及代表自己行事，日後有意再購買其他香港住宅物業，仍可以較平宜的第二標準稅率繳交印花稅。
未補地價的居屋
根據房屋條例，居屋單位若非經第二市場轉售或已繳付補價，首兩年是不可以自由轉讓物業業權。若是未補地價的居屋聯名業主想透過轉名把業權轉讓給近親，業主需要向房屋署申請「除名」或「加名」及提交業權轉讓申請書，並得到房屋署批准才能進行，而且同時滿足以下兩個條件：
- 需以不涉及金錢的方式轉讓（除破產）
- 承讓人必須是業主已登記的家庭成員。（業主去世除外）
但法律不外乎人情，根據房委會官網，若是以下的特殊原因，房委會根據個別情況酌情批核業權轉讓的申請：
- 申請配偶成為聯名業主。
- 因離婚或分居而申請將業權轉給配偶。
- 因結婚搬走與配偶同住而將業權轉給其他家庭成員。
- 業主因移民或長期在海外工作而將業權轉給其他家庭成員。
- 業主或配偶或登記家庭成員因申請公務員房屋福利或僱主提供的房屋福利而更改業權。
- 因有登記家庭成員提供樓宇的首期或按揭供款而申請更改業權。
- 因業主去世而申請更改業權。
- 業主因年紀老邁（即65歲或以上）而申請更改業權。
- 業主因重病命危而申請更改業權。
- 業主因破產而更改業權。
不論是居屋還是私樓的聯名業主想除名或轉名，都建議以買賣方式進行。若是以送贈方式進行，便會被視為「送契」，稅局有權就送贈物業的交易按市值徵收印花稅，此外送贈物業受破產條例影響，若送贈人在欠債的情況下將資產轉移予獲送贈人，而最後拖欠債務，則債權人有權自該物業由送贈日起計的5年內申請該送贈無效，因此獲送贈的物業一般在五年內不能自由轉讓。