【加息影響】美國加息對香港樓市的影響

作為全球最大經濟體，美元亦是全球流通的國際貨幣，美國的貨幣政策對全球經濟的影響非常深遠，因此每當美國聯儲局（FED）調整利率時，環球金融市場都會受到一定程度上的波動。美國聯儲局已於2023年7月的議息會議中，決定加息0.25厘，將聯邦基金利率由5.25厘上調至5.5厘。美國議息向來都會在多方面影響香港金融市場，是次加息勢必會衝擊香港樓市。本文將會詳細解釋，美國加息對於香港樓市的影響。

何為「加息」？

加息的意思，是指中央銀行、聯邦儲備系統調高利率的過程，提高利率後，借貸成本隨之提高，企業或會因向銀行貸款投資的成本變高，而減少投資、將資本存放於銀行賺取利息；而一般買家在按揭置業時的成本，同樣會因為利率調整而變更，一旦利率提高，按揭供款亦會隨之增加，因此在考慮置業取態會較低利率時更趨審慎。美國聯儲局定期會舉行議息會議，透過調高利率，以達到抑制通脹的效果。

香港跟隨美國加息的因素

基於香港實行聯繫匯率制度，香港的利率往往會跟隨美國加息、減息而變動。因此大部份時間，香港通常都會跟隨美國加息，以維持港元及美元多年以來的聯繫匯率制度；但如果香港銀行體系的資金相對充裕、香港經濟發展情況較為理想時，香港就未必會跟隨美國聯儲局的加息決定。

美國加息對香港樓市的影響

美國加息後，可能會在以下各種層面中，影響到香港樓市：

按揭供款額

美國加息對正在供樓的人來說，可說是首當其衝的一群。在美國加息後，如香港的銀行跟隨加息，按揭貸款利率亦會隨之上升，令按揭貸款的每月供款額要增加。在加息後，投資者需要支付更高的供款額，以一個6百萬的物業為例，承造6成按揭，30年還款期供款，若以5.25厘利率計算，每月需要還款$19,879.3，當利率上調0.25厘至5.5厘，每月需供款$20,440.4，每月需多支付5百多元供款額，對投資者來說無疑加重了還款負擔。尤其是對首次置業、以9成按揭計劃置業的年輕人，每月需支付更高還款額可能令他們難以負擔，如業主無法繼續供樓而被逼賣樓，市場上或會出現過多供應，甚至導致樓價下滑。

難以通過壓力測試

在壓力測試機制下，利率一旦被提高，投資者在承造按揭時，需通過更嚴格的壓力測試。壓力測試是銀行評估按揭申請人，在更高利率下是否能夠還款的方法，如果銀行判斷申請人無法在利率提高後，按還款計劃供款，代表申請人無法通過壓力測試，可能無法獲批按揭貸款、或只會批出較低的金額，因此若美國加息，或會進一步抑制香港投資者的樓市交投。

樓價下跌

樓價是其中一個最能反映美國加息對樓市影響的指標。利率提高會直接導致置業成本上升，置業需求降低，可能對香港樓市構成壓力，從而令樓價下跌；有部份擬出售物業的二手樓業主、發展商會透過降低物業的價格，以抵銷加息帶來的影響，吸引潛在投資者買入物業，這同樣是美國加息可能令香港樓價下跌的因素之一。