息升股市跌 樓市受壓 私宅獲利率大降 Q3轉手686宗蝕讓 佔比高見18.4%

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，加息兼逢經濟復甦緩慢及股市下跌，令樓市一同走下坡，致令二手私宅轉手獲利比率及賺幅齊挫，後市尚待減辣措施再定去向。綜合土地註冊處資料所得，2023年第三季本港共錄3,009宗私宅轉手獲利買賣登記，佔同期已知上手買入價的二手私宅買賣比例達80.5%，較第二季的84.8%大跌4.3個百分點，並創2009年第三季以來的57季(即逾14年)新低，反映息口不斷走高對樓市帶來的影響。

至於平均獲利幅度方面，今年第三季每宗私宅轉手個案平均賺幅只有45.5%，較第二季的49.4%回落3.9個百分點，連續四季低於50%水平，並創下自2011年第二季以來的50季(即12年半)新低，反映加息之下樓市走下坡，樓價下跌及多了持貨期較短的業主沽貨，導致賺幅持續顯著下降。當中，沽樓獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例仍少於四成，只達38.1%，按季增加1.7個百分點，涉及宗數達1,422宗。此外，虧損個案錄得686宗，佔比急增至18.4%，相關比例按季增加4個百分點（詳見表二），反映股市持續探底及經濟復甦不似預期下，令急需套現的業主忍痛蝕讓沽樓；至於平手者則有42宗，佔比亦按季升至1.1%。

按物業轉售價格劃分，樓價介乎1,001萬至1,200萬元組別之二手私宅轉售獲利比率達83.0%，已是表現最佳的組別，惟按季亦跌3.8個百分點，而其平均賺幅亦按季跌6.4個百分點，至45.2%。至於交投量最多，介乎401萬至600萬元以內細價物業獲利比率按季亦跌4.2個百分點至79.4%，而其平均賺幅按季也微跌0.6個百分點，至55.1%。至於樓價介乎601萬至800萬元的物業，獲利比率達82.0%，按季跌4.9個百分點；平均賺幅則挫4.1個百分點至50.0%。

日出康城獲利登記最多 太古城平均賺幅最大

若以屋苑計算，第三季二手私宅獲利登記宗數最多的屋苑首3位依次是日出康城、嘉湖山莊及麗港城，分別錄得62宗、47宗及32宗登記，獲利成功比率分別達65.3%、87.0%及94.1%。至於十大獲利登記宗數最多屋苑之中，則以太古城的每宗轉手個案平均賺幅最大，高達1.13倍；而平均賺幅較低者為日出康城，只有13.8%。

陳海潮指出，踏入第四季，市場變數較大，焦點是10月25日的《施政報告》對樓市辣招的放寬程度，料將對整體樓市帶來較大影響。倘若港府制訂一系列刺激經濟及振興樓市措施，將有利正處下降軌的樓價有望止跌回穩，亦因此有助紓緩目前走下坡的私宅轉手獲利比率及平均賺幅；辣招調整後，預期第四季私宅轉手獲利比率有機會回升至82%的水平，而平均每宗賺幅亦料重越50%之上。

發稿：利嘉閣地產資料研究部