減辣效應現 樓市轉晴天

利嘉閣地產總裁 廖偉強先生

過去一星期，大家都聚焦於《施政報告》中的減辣措施。誠然，政府沒有對樓市全面撤辣，只是從既有的措施着手，將「辣度」降級，總會有部分人覺得力度不足，沒有足夠威力提振樓市；但是亦有些市民覺得已經做得不錯，尤其是放寛外來人才來港置業的徵稅措施，確實為樓市注入了新動力，這批生力軍對樓市會有提振及刺激作用。

推出了多年，一直成為樓市枷鎖的辣招，主要包括有額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)，今次的《施政報告》對這三種徵稅措施都作出修訂。其中，SSD將綑綁業主的年期由三年改為兩年，這項修訂會釋放約8萬個單位，可免繳辣稅轉售，市場的二手放盤量可能因此突然大增，對樓市構成一定壓力。當然，並非每個近年買樓的業主都急於即時放售單位，如果是自住物業，只要有能力繼續供款，樓價的短期上落並沒有構成影響，因此亦不會輕易考慮賣樓搬家。不過，這個信息已令發展商推售新盤時有所顧慮，不敢因為減辣而上調售價，至於二手市場，業主也因為競爭加劇，不敢貿然反價。

另一焦點，則落在外地人置業須繳交的BSD及NRSD雙雙減半，兩者加起來的總稅率，由原先30%降至15%。當然，有些人覺得以往用公司轉售形式，出售物業予內地人，其實已經可以達至慳稅效果，反觀今次就算減半後，仍要付高達15%印花稅，於是就簡單地推論減辣沒有威力。不過，筆者認為現況並非如此，皆因在市場上以私人名義持有的單位放盤，遠多於公司名義持有的放盤，買家的選擇多，所以今次的措施，絕對有助加強內地人的購買意欲。

至於今次修訂的NRSD，對投資者而言亦有好處，因為並不是每位想購置第二個物業的買家，都想用家人的「首置」名額去買，現在雖然仍要付辣招稅，但由於已減半，入市成本自然大降。有能力持貨的投資者，入市動力自然會增加。

筆者相信，隨着減辣的效應逐步浮現，樓市最壞的時刻已經過去；而今次減辣後，業主及發展商不會借勢調升價錢，反而願意繼續以較克制的叫價出售；另一方面，隨着放寬外來人才買樓，市場的客源將有所增加；當信心逐步恢復，交投量亦會同步回升，這對地產代理的生意絕對有幫助。

【刊於2023年11月7日《地產站》專欄】