負資產雖然續增 幸銀行甚少逼倉

據金管局的數字，今年第三季末，住宅按揭貸款中，抵押品市值跌低過貸款額的(俗稱買資產)，已達11,123宗，較第二季末的3,341宗，按季增加了2.3倍，直逼2022年第四季度錄得的12,164宗水平，屬2005年第一季以來的次高水平。

由於10月份中原城市領先指數還在進一步下跌，單月跌幅達2.5%，相信負資產的數字還在增加，不用到第四季度末，已會超過2022年第四季度水平，成為2005年第一季以來的最高水平。

出現負資產的原因是：抵押品的價值會因市況而波動，但貸款金額卻不會因樓價下跌而減少。想貸款額減少，唯一方法就是靠還款。當樓價下跌快過供樓還款時，做抵押貸款的人就會遲早變成負資產。

在香港，用住宅做抵押貸款，最高可做樓價的九成(資助性樓宇除外)；所以，當樓價跌超過一成時，就有部分按揭貸款者陷入負資產的境地。如果樓價進一步下跌，陷入負資產境地的人就會越多，而且惡化的速度會越演越烈。

理論上，根據抵押契約的條文，當用作抵押的樓宇市值跌低過銀行肯接受貸款佔接價的比例時，銀行有權要求貸款者補差額。如果貸款者沒有能力這樣做，銀行就可以把抵押樓宇出售。若售樓所得仍不夠還款的話，銀行會繼續向貸款者追差額。貸款者不但失去了已付出首期的樓宇，還要繼續償還銀行的欠款。

幸好，香港的銀行一般只會對以商業樓宇做按揭的貸款者這樣做，卻甚少會對用樓宇作自住的貸款者這樣做。不過，如果是買住宅收租，而且數量多的話，銀行就有可能視此為商業行為，一樣會逼倉——補差額。對一般買樓自住的貸款人，銀行十分明白，他們大都沒有財力去補差額，若然強拍他們的樓宇，只會產生惡性循環，把樓市推得更低，對銀行沒有好處。

因此，對買樓自住的貸款者而言，銀行會更注重貸款者的還款能力。只要貸款者按時繼續供樓，沒有拖欠；即使用作抵押的樓宇市值已跌低過貸款額，銀行也不會向他們逼倉。這樣，供了一段時間之後，貸款的金額就會日漸降低，貸款者就可以慢慢擺脫負資產的境況。但這樣需要一段很長的時間不斷供樓才能達致，更快的方式是政府出招救市，讓樓價回升；這樣才可以大批地助負資產者「浮出水面」。

或許有人覺得，貸款人應自己承擔貸款的風險，怎可以要求政府出手救市來幫助他們擺脫負資產？這對未買樓的人不公平。然而，負資產除了會增加社會的金融風險外，還會破壞社會的內需，令經濟停頓不前。最終導致未買樓的人亦一併受害，變成無力買樓或不敢買樓，並加入要求政府救市的行列。亞洲金融風暴之後，香港就曾出現過這種情況。社會最後選擇叫政府救市，因為這樣成本較小，收效最快。