限價措施扭曲統計 拖慢市場及早調整

據國家統計局日前(16日)公布的數字，在內地70個大中城市中，10月份新樓和二手樓的銷售價格按月下跌的城市分別有56個和67個，均比9月份增加2個，其中一線城市的新樓銷售價格由9月份的持平轉為下跌0.3%；而二手樓的售價則由9月份的上漲0.2%轉為下跌0.8%。另一方面，二線城市的新樓價格跌了0.2%，跌幅比9月份收窄0.1%，二手樓價則下跌了0.5%。至於三線城市的新樓和二手樓的售價則分別下跌了0.5%和0.6%。

這些數字予人的印象好像跌幅不大，跌勢不急，不似對經濟有太強烈的破壞作用；然而，真實情況卻是內地經濟飽受樓市拖累，只是內地不少城市仍有「限價」政策，以致統計數字也受到扭曲，樓價真正跌幅應比統計數字顯示出來的嚴重。

所謂「限價」措施，是政府對房地產市場成交價格有一定的控制，不容市場因一時的情緒有過激反應，只容樓價在指定範圍內浮沉。具體做法是政府會在不同的市況下，為樓市交易提供指導價；要求一切市場上的交易，都必須在指導價容許範圍內成交，否則交易不能登記。

這類「限價」措施，通常在一手市場上可以執行得比較徹底；因為，如果開發商不按指導價開盤，就會連預售批文也拿不到。然而，在二手市場，政府對個別小業主之間的交易就不容易加以控制，陰陽合同的情況變得十分普遍。所謂陰陽合同是指買賣雙方以一份枱底合同作真正成交的依據，另用一份符合指導價的合同作產權登記。如是導致官方統計出來的樓價變化幅度與市場實況有差距。

政府制訂指導價的用心，是想避免市場出現過度情緒化的波動，以致造成負面的連鎖反應，對經濟與社會造成破壞。然而這類對市場橫加干預的措施亦可產生嚴重後遺症，對經濟與社會的破壞，有時可能更加嚴重。

以今次政府把指導價訂得高過市價為例，雖然有助樓價表面上的穩定，並有助銀行掩蓋不良資產的浮現，可以在一定程度上避免信貸過度收縮，然而亦會阻礙開發商削價求售；令開發商沒法在樓市回落初期，就及早套現自保。結果連累很多民企開發商像溫水煮蛙那樣，逐步陷入債務違約的絕境。

這種情況令開發商手上的庫存愈積愈多，今後要花一段很長的時間才可以慢慢消化。而在這後消化期間，由於樓價只能有秩序地慢慢調整，導致樓市很難在短時間裏測試到支持位，以致樓市可能會長期處於熊市，遲遲沒法復甦。

另一方面，在二手市場上，由於公開的價格訊息缺乏可信性，謠言就四處流傳；結果，愈是偏頗的訊息就愈流傳得快與廣泛。導致買賣雙方在交易的時候，都傾向要預留較大的安全波幅作風險墊子，這其實都會妨礙市場機制正常運作，令市場的調整費時過久。