物業管理公司職責及權力範圍、更換及監察途徑
在屋苑及大廈管理上，物業管理公司（物管公司）扮演著舉足輕重的角色，物管公司不僅確保了物業的正常運作，還保障了居民或商戶的權益。而作為業主，了解物管公司的職責、權力範圍及其更換和監察途徑，都非常重要。細閲下文，利嘉閣爲你加深對物管公司的認識，有助促進你與物管公司的溝通。
物業管理公司扮演的角色
根據《建築物管理條例》第34D(1)條，「經理人」(Manager) 就建築物而言，指「公契經理人」或當其時為執行公契而管理有關樓宇的任何其他人（即「合約經理人」）。公契經理人一般為物業管理公司，均須遵照公契訂明的條款，統籌及處理樓宇管理及維修保養的工作。「經理人」主要可以分為兩類：
(1) 「公契經理人」(DMC manager)，指公契指明管理有關樓宇的人。一般而言，在樓宇落成後、業主立案法團組成前，「公契經理人」由發展商委任代表業主管理樓宇，多為發展商的聯屬公司。而公契一般亦會列明「公契經理人」的管理年期。
(2) 「合約經理人」，指當其時為執行公契而管理有關樓宇的任何其他人，一般指業主以合約條款聘任的「經理人」，即是與業主/法團簽訂一般商業合約而作管理的物業管理公司。一般樓宇都是經業主大會通過，方與物業管理公司簽訂「經理人」合約，合約上大多列明收費、年期等。
物業管理公司的職責
隨着社會的改變和發展，物業類型的規模和功能都變得更複雜及多元化，而大眾對物管公司提供的服務期望亦不斷上升。根據於《物業管理服務條例》（第626章），物業管理服務的工作內容分為7個不同類別：
1. 一般管理服務
物管公司需為業主、住戶、租戶、用戶或訪客提供與物業管理有關的一般服務，包括協助業主委員會、管理委員會及業主舉行會議；提交工作報告；提供客戶服務，並處理居民或商戶的投訴。
2. 環境管理
環境管理即物業環境的清潔、衞生、園景及安全服務，物管公司有責任清理廢物、植物及淤塞物；垃圾棄置安排；滅蟲、園藝管理及護理，與保安服務。
3. 維修、保養及改善
物管公司亦有責任為物業（包括結構及屋宇裝備）的維修及保養，如通風、供水及排水、電梯、電力、消防裝置的維修、更換和保養，以及維護建築物的結構安全。
4. 財務管理
一般是指與物業有關的財政預算、財務管理等服務，包括收取物業管理費及擬備管理帳目，如大廈收支明細表、資產負債表、財政預算、核數師報告和計算承辦服務合約所需金額及特殊帳目收支。
5. 設施管理
物業附屬的會所、停車場、污水處理和主要發電設備等設施，亦由物業管理公司負責管理。
6. 人力資源管理
管理業主或業主組織所聘用的人力資源，包括人手編排和調配、員工聘用和解僱、勞工保險的安排等工作。
7. 法律服務
這是指在有需要時，物業管理公司需就前面6項相對應的物業管理服務，為審裁聆訊提供法律方面的資訊及意見。
物業管理公司的權力
一般屋苑或大廈都分別設有物業管理公司與業主立案法團。但如果大廈並未設有業主立案法團，物管作為大廈唯一有法人身份的管理組織，就會有較大的權力。當中包括幫忙解決法律、財務、維修等問題，工程招標、入稟追討管理費欠款等事項都會以物管會以公司名義進行。若大廈設有業主立案法團，那物管的角色，就在於聽取法團意見，改善環境管理，並與法團協力處理維修工作及日常事務。
一般屋苑或大廈都分別設有物業管理公司與業主立案法團(法團)或業主委員會。但除了法團外，其他業主組織都只是顧問性質，只能向物業管理公司發表意見，沒有訴訟權。因此，如果大廈並未設有業主立案法團，物管公司作為大廈唯一有法人身份的管理組織就會有較大的權力，各業主需就大廈管理的事項上尋求物管公司的協助，當中包括幫忙解決法律、財務、維修等問題、工程招標、入稟追討管理費欠款等事項都會以物管公司的名義進行。若大廈設有業主立案法團，那物管公司的角色，就在於聽取法團意見，與法團協力處理大廈的法律、財務、維修及保養、工程招標及物業管理的日常事務。
物業管理公司與物業管理人牌照分別
為了確保物業管理服務的專業性和質量，香港通過了《物業管理服務條例》，成立物業管理業監管局，向提供物業管理服務業務的業務實體發牌，以及制定規管方向。而發牌制度中，有2種不同牌照：物業管理公司牌照及物業管理人牌照。
物業管理公司牌照
物業管理公司只要向在香港為有公契的物業，提供多於一個類別的物業管理服務時，就必須持有牌照。
物業管理人牌照
物業管理從業員如在持牌物業管理公司中，為該公司提供的物業管理服務，擔任着管理或監督的角色，就需持有牌照。而牌照共分為2個級別：第 1 級和第 2 級 。
第 1 級：每3,000個單位或以下，需騁用至少1名的第 1 級持牌物業管理人。
第 2 級：每1,500個單位或以下，需騁用至少1名的第 2 級持牌物業管理人。
物業管理公司的監察途徑
過去曾有業主懷疑物業管理公司涉嫌利益輸送，造成大廈維修工程出現圍標和高價報價問題。要有效監督物業管理公司，業主就先需要確保屋苑或大廈成立了「業主立案法團」。
法團作為代表所有業主的法人，能夠從業主的角度制衡物業管理公司濫用職權的行為。情況嚴重時，法團甚至可以代表業主與物業管理公司進行法律訴訟。法團亦有權檢視物業管理公司的收入和支出報告，以此來有效地分配資源，對任何不合理的大額支出進行質疑。
大廈維修工程的招標將會以法團的名義進行。物業管理公司會向法團提供有關物業設施的檢查報告，法團則可聘請公證人、顧問或參與相關社會機構的輔導計劃，對維修工程進行評估，提供第三方的專業意見。最終，這些事項將在業主大會上進行討論，包括維修的必要性和招標的細節。
因此，業主應積極參與業主大會，發表自己的意見，仔細審查會計報告，提出改進建議。如有必要，更可以通過業主大會決議更換，甚至解散法團的管理委員會，以確保法團與物業管理公司之間的合作是公平、公正且透明的。此外，如果認為物業管理公司存在任何不當行為或違規，也可以向物業管理業監管局投訴。
物業管理公司更換程序
如需轉換「公契經理人」或管理合約上沒有列明終止條文的「合約經理人」，根據《建築物管理條例》附表7的規定，法團可召開法團業主大會，並符合決議通過終止「經理人」的委任。當中包括由親自投票或委派代表投票的業主以過半數票通過及獲總共擁有業權份數不少於50%的業主支持（只有擁有份數，並負責有支付有關份數的管理開支的法律責任的業主，才有權投票。如果管理合約上有列明合約期和終止合約條文，而法團需在合約有效期內終止「合約經理人」的管理合約，必須根據合約上列明的終止合約條文處理(例如合約上列明需三個月通知期，法團便需要依照合約上的要求給予足夠的通知期)。