美息見頂對本港樓市的影響

美國聯儲局連續三次議息都沒有加息，而且沒有在議息會議後散播鷹派言論，說高息環境還要長期維持，以遏抑通脹。令人意想不到的是，鮑威爾主席竟在會後向外透露，與會者在會上討論過減息問題，讓人預期減息問題將很快進入聯儲局的議事日程。鮑威爾一向是聯儲局的鷹派，今次竟親自向外釋放鴿派訊息，讓市場覺得，利率的走向已出現根本性改變。

聯儲局成員的點陣圖顯示，明年可能有三次減息機會，減幅有機會達0.75%。這意味著聯儲局近40年來最進取的加息周期快將結束，投資市場立即對此作出了激烈的反應，無論股價、債價、金價都因而大幅彈升，引來市場無限憧憬。

香港地產界人士亦因而對前景寄予新的希望，據前線銷售人員反映，剛過去的周末，十大屋苑共錄得9宗成交，創8星期以來的新高。不過，這只是熱門屋苑的情況，整體而言，二手市場交投依然十分疏落，要降價很多的「超筍盤」才容易吸引買家問津。 市場整體氣氛仍未取得太大改善。

出現這種情況，是因為香港住宅市場在辣招的作用下，已只剩下用家，很少投資者與炒家，而住宅用家對這類消息的反應一向不及證券市場投資者快。但這並不代表減息會對香港樓宇市場沒有影響，地產市場對減息一定會有反應，只是來的慢一些罷了。

於自住用家而言，減息的利益非常直接。減息既有助通過壓力測試，還可令他們貸得更高比例的樓價，而且更可減輕每月供款壓力。因此，減息趨勢一旦形成，就可以為穩定樓市的持續上升打好基礎。

另一方面，減息對投資者與投機者的影響就更為明顯，而且可以更早起作用。當投資人與投機者知悉利息往後會趨跌時，他們就會把在銀行的存款提出來，用來投資物業收租。存款利息愈低，收租的回報就會愈吸引。因此當息率下調時，樓市投資者往往會接受較低的租金回報率。

一旦這樣的情況出現，那即使一個物業收取實際租金能力沒有改變，投資者也會願意出更高價錢來買這個物業，原因是減息令樓宇投資者可接受更低的租金回報率。

這種情況無疑會令市場轉趨樂觀。不過，讀者必須留意，息率並非影響樓市的唯一因素。投資者在入市前，還得留意實體經濟的前景與政府房屋政策。此外，市場供應是否充足與城市人口流動，以及出生率變化，亦足以對未來的樓價產生影響。但無論如何，減息都可視為一種利好樓市的因素。