【物業成交】網上估價不可以盡信？
在考慮置業時，不少準買家為求做好更詳盡的上車計劃，很多時都會使用不同網上估價工具，先掌握心儀物業的大約市價，再計算置業需付上的首期的預算、以及與業主還價的空間。雖然網上免費物業估價服務五花百門，但部份網上估價結果，或與市價、銀行實際估價有出入，出現估價不足的問題，隨時影響按揭申請、甚至要「撻訂」，造成損失慘重，後果可大可少！本文為大家整理了網上估價與銀行實際估價有差距的原因，為準備置業的你解釋為何網上估價不可盡信。
物業估價的重要性
物業估價是置業其中一個重要過程。物業估價可以大大影響你置業的成本、甚至成功申請按揭的機會。準買家向銀行申請按揭後，銀行就會委託測量師，為申請按揭的單位估價，估價完成後再按估值，結合申請人的收入、負債、信貸評級等因素，批核按揭貸款的申請。如銀行對物業估價不足，可批核的按揭貸款額有機會比你的預期低，令貸款額不足夠支付交易樓價的餘額，買家便要增加首期支出來填補餘額，如果買家現金不足，很可能要撻訂收場。因此估價屬置業及申請按揭貸款時的重要步驟，不少買家會在正式向銀行申請按揭時，會先使用銀行的網上估價工具，初步了解銀行的大約估價。
網上估價的用處
使用銀行的免費網上估價服務，可以助準買家初步了解清楚物業的市值，以下是準買家可以透過網上估價取得的物業資料：
市場對物業的初步估值水平
如你已經實地考察過物業，有意購入這個單位，正與業主協商大家都可接受的價格，你可以先使用幾個免費網上估價工具，查核市場上銀行對這項物業的估價。掌握好不同銀行對物業的大致估價後，你就會知道銀行估價與業主開價的落差，並調整首期支出的預算計劃；如銀行估價與業主開價有很大落差，你亦可以用銀行估價與業主議價，縮小兩者差距，減少首期支出。
了解物業背景
多做網上估價的另一個好處，是可以助你了解物業的背景。有時在進行網上物業估價時，可能會發現物業的估值會比正常市價低，甚至可能出現「不適用」等字眼，無法為物業評估價值，表示這物業有機會是一間「凶宅」單位、或同層單位屬「凶宅」單位，以致銀行無法為其估價。因此在考慮置業時如發現無法於網上進行估價，你可以及早了解物業的背景，並向代理或業主索取更多資料，再考慮是否買入該物業。
為何網上物業估價不可盡信？
銀行的免費網上估價服務，一般會以市場成交個案、樓市走勢等因素，結合銀行資料庫中物業的相關數據，自動進行網上物業估價，如物業非凶宅等物業，一般可以即時知道估值。雖然你可以免費獲取多個銀行對同一單位的估價，輕易得悉物業的市值，做好置業計劃。但要注意的是，銀行的資料庫未必會即時更新所有物業單位的估價，尤其在樓市較波動期間，網上估價服務得出的結果，可能會與銀行實際估價有較大落差，例如若樓市交投熾熱，同類型樓盤成交價持續上升，網上估價或有估價不足情況；相反，如出現「劈價潮」，市場上成交價有開始回落之勢，網上估價又可能會比實際估價高，到正式申請按揭時，可能會有借不足按揭的情況，加重首期負擔。另外，每間銀行都會在批核按揭貸款額之前均會向測量師行為物業進行股價，測量師行會以土地註冊處的成交資料作為參考，但因「土地註冊處」反映的成交個案極可能是一個月至個半月前的成交數據，故即使是樓市旺市估價仍常常因數據滯後，而令估價不足。
利嘉閣免費物業估價服務
雖然網上估價不可盡信，但亦建議在計劃置業時，應多進行網上估價，取得多幾個銀行對物業的估價，以作參考並計算出置業時首期、每月供款等支出，助你做好置業計劃。利嘉閣提供免費物業估價服務，為準買家提供快速準確的免費物業估價，助你對心儀物業有更詳盡了解。
