【買樓前準備】月薪多少才可輕鬆通過壓力測試？
當踏入準備置業的階段，在開始供樓前，一定要計算「壓力測試」。到底甚麼是「壓力測試」？「壓力測試」要怎樣計算？如何才可以通過「壓力測試」呢？本文為你一一解答，讓你在買樓前做好準備！
甚麼是壓力測試？
壓力測試是金管局自2010年引入的一項措施，主要目的是確保按揭借款人具有足夠的財務能力，即使在利率上升或其他財務壓力下，仍能夠按時還款，以降低銀行按揭貸款所承擔的風險。即使日後金融市場出現波動，亦能避免大量「斷供」的情況出現。因此，買樓人士需要先通過壓力測試，才有機會獲批按揭貸款申請。
甚麼人需要進行壓力測試？
物業業主或按揭借款人，在申請按揭貸款時銀行都必須對貸款人進行壓力測試。不過，以下兩種置業人士的壓力測試要求可放寬處理：
- 首次置業（首置）人士：政府在2019年推出的施政報告中，放寬了首置人士的壓力測試要求。首置買家如有選用按揭保險計劃，又能符合每月「供款佔入息比率」少於申請人其收入的五成的基本入息要求，銀行及按保公司仍可考慮批出按揭。不過，其按揭保費會因而上調。
- 購買居屋人士：由於政府會為申請居屋的人士作按揭擔保人，銀行在審批按揭時會較為寛鬆。因此，但凡購買新居屋和綠置居的人士，均無需要做壓力測試。
如何計算壓力測試？
壓力測試分為兩個階段：
- 第一階段：「供款佔入息比率」（Debt-to-income ratio）少於申請人其家庭收入的五成
- 第二階段：假設在現水平按息上升兩厘後，「供款佔入息比率」同樣少於申請人其家庭收入的六成
以下為計算壓力測試的例子：
假如現在有一個$500萬的單位，按揭7成，即貸款額為350萬。以息口4.125厘，樓按攤分30年來計算，每月供款額為$16,963。要通過壓力測試，則需要在現水平息口上調兩厘，月供變為$21,266，「供款佔入息比率」要少於六成的話，家庭月入至少需要有$35,444.才能通過壓力測試。
| 貸款額 | 350萬元 |
| 按揭息率 | 4.125厘 |
| 按揭年期 | 30年 |
| 每月供款 | $16,963 |
| 壓力測試下供款 | $21,266 |
| 壓力測試的入息要求 | $35,444 |
壓力測試計算機
為了幫助你計算按揭壓力測試門檻，你可以使用利嘉閣的按揭計算機，計算模式每月樓按供款、可負擔最高樓價和最長樓按還款年期及樓按利息等等。按揭計算機緊貼香港最新政府樓宇按揭措施變化，合符最新政策樓按計算要求，並提供計算按揭保費功能。只需要簡單地輸入物業樓價、按揭成數以及還款期等基本資料，便能得出不同貸款金額下的供款金額，以及香港壓力測試下的入息要求，讓你輕鬆得知自己能否通過壓力測試。
未能通過壓力測試怎麼辦？
若果使用按揭計算機後，發現未能通過壓力測試。你可考慮以下兩種解決方法，助你成功置業。
- 增加首期付款額：你可考慮利用儲蓄或變賣自己的資產／投資產品等等，增加首期的付款金額，從而減少按揭的借貸額。
- 找親友作擔保人：按揭擔保人能在計算「供款與入息比率」時增加「收入」的部分，令壓力測試更容易通過。一般而言，父母或兄弟姊妹多數能成為擔保人。不過，假如擔保人有按揭負擔或未來亦有按揭置業的打算，便需要計算清楚，以免弄巧反拙。
