【樓價下跌】負資產兼Call Loan來了？

受環球經濟不景影響，近月本港樓市有下跌趨勢，樓價跌勢令需要供樓的業主人心惶惶，尤其對於選用高成數按揭計劃的業主來說，更加害怕自己的物業會變成負資產，甚至被銀行「Call Loan」，追討按揭貸款。對於業主而言，未供完的物業變成負資產可以帶來非常大的影響，如果物業因樓價下跌而變成負資產，而被銀行Call Loan，業主隨時在出售物業後，仍未足以償還按揭貸款。本文整理了有關「負資產」及「Call Loan」的定義及意思，讓有疑慮的業主可以更明白自己的物業是否屬於負資產，以及有機會觸發銀行向業主Call Loan的因素。

負資產的意思

負資產物業數字隨樓價下跌而上升，網上一直有傳言因物業變成負資產，而被銀行Call Loan，業主被迫破產收場，因此不少業主在樓價下跌時，會份外擔心自己的物業變成負資產。業主如果想知道自己的物業是否有可能變成負資產，就要先了解負資產的定義。負資產的意思，是指物業的市值，低於原先借款（按揭）的金額，出現資不抵債的情況。舉個簡單例子，一個$500萬的物業，業主買入時承造7成按揭，向銀行申請$350萬元貸款，假若該單位現時的樓價下跌至$350萬以下，該物業就屬於負資產。

負資產是被銀行Call Loan的主因嗎？

的確當物業成為負資產，如銀行預計該負資產物業有斷供的風險，就有機會為保障銀行的自身利益，而向業主Call Loan，追討按揭貸款。然而，由於樓市時有升跌，物業隨時可以因為樓價回升而不再屬負資產；加上大部份容易成為負資產的物業，大多是選用６成按揭成數以上的物業，這類型按揭計劃需要同時加入按揭保險計劃，銀行利益受保險計劃保障，使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。因此即使物業變成負資產，只要業主有按時供款，銀行一般不會在物業一變成負資產後，就立即向借貸人Call Loan追討貸款。另外，如果在業主按時還款下，銀行收回物業再拍賣，即所謂的銀主盤，會洐生時間及行政成本，拍賣價亦未必可以高於貸款額，一旦業主因此被迫破產，欠下銀行的貸款額或物業差價亦容易成為壞帳，所以銀行不會單單因為負資產而對業主進行Call Loan。事實上，金管局最近多次重申持續還款下，即使物業變成負資產或樓價跌，銀行一般不會call loan；另指出如果在正常還款及沒有觸及其他問題的情況下，負資產業主而無故被Call Loan可向金管局反映。

容易觸發銀行Call Loan的 5 大原因

除了沒有按時還款外，以下3個原因都是容易令銀行決定向業主Call Loan：

1. 違例出租物業

根據香港金管局的監管措施，規定承造高成數按揭的物業只可用於自住物業用途，不可用於出租營利。因此，如業主以5成以上按揭計劃買入物業，卻違例將其出租，就屬於違反按揭計劃的契約。如銀行有發現相關情況，就可能會向借貸人Call Loan，追討多出的成數的貸款金額。

2. 向其他財務公司申請二按貸款

如業主在未完全償還銀行的按揭貸款時，就將物業向其他銀行或財務公司申請二按，是容易造成銀行Call Loan的原因之一。業主向其他的財務機構申請二按後，該申請按程序會呈交至土地註冊處，土地註冊處在收到該物業正進行二按申請時，亦會向「一按」銀行發出電子提示。銀行在得悉物業正進行二按申請時，會重新審視物業的情況、及借貸人的還款能力，如銀行審視後發現借貸人因財政問題，而需要將物業二按貸款，就會視之為借貸人沒有足夠還款能力，因而會向借貸人Call Loan，追討貸款。

3. 貸款人個人財務情況惡化

銀行會一直緊貼貸款人個人財務情況，貸款人在承按銀行拖欠信用卡及私人貸款，銀行也可以根據「all monies」 條款，將按揭物業用來清還欠款。

4. 借貸人涉及違法活動

銀行一向重視客戶資金的正當性，如借貸人的銀行戶口涉及洗黑錢等違法活動、或戶口存在銀行視為可疑活動的大額交易，而又並未能得到借貸人的合理解釋，銀行為保障自身的利益，可能會凍結或取消相關借貸人的戶口，並向業主Call Loan，追討餘下的按揭貸款。

5. 違反物業契約用途或僭建

物業地契條款清楚列明物業用途，如果有業主把物業改成商業用途被銀行發現就可能會被銀行Call Loan。另外，如果物業發現有嚴重僭建，銀行亦有權向業主Call Loan。