投資移民撐需求 減息促趁低入市 工商舖今年買賣冀增一成 上試4,200宗
利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年表示，去年息口大升及股市下挫，窒礙工商舖市場在通關後的復甦進程。2023年全年累計工商舖買賣共錄得3,838宗登記，較2022年的4,431宗再跌13%，連跌兩年，創下歷史次低水平，較2020年的史上低位只多出5宗，反映股市表現不濟及加息對市場帶來的影響。此外，全年買賣登記金額更急挫54%，僅錄得733.75億元，為近3年新低及近15年次低，主因是2022年曾錄得3項合共859.64億元的巨額全幢商廈疑似內部轉讓登記抽高基數所致。
回顧2023年表現，以登記宗數計算，工廈、商廈及舖位買賣登記繼續全線下跌；當中以工廈登記量跌幅最大，去年僅錄得2,090宗，按年大減17%，跌至歷史新低，佔整體比例也回落至54.5%。店舖方面亦錄得13%的跌幅，失守千宗大關，只得999宗登記，同創歷史新低，佔整體比例約26%。至於商廈維持在低谷窄幅徘徊，按年微跌4%，去年錄得749宗登記，為歷來次低水平。
若以買賣合約總值分析，商廈登記總值大幅急挫七成，去年僅錄317.31億元，佔整體金額43%，佔比按年大跌近24個百分點，主要受前年錄得3項巨額全幢商廈疑似內部轉讓登記影響基數之故。另外，工廈及店舖去年登記金額分別達230.73億元及185.71億元，佔比各達32%及25%。
回顧去年初，新冠疫情轉穩，加上通關在即，整體工商舖買賣登記連月回升，帶動首季登記量突破千宗。次季良好氣氛暫且尚能延續，買賣在相對高水平徘徊，造就次季錄得1,144宗登記，已為全年表現最好的一季。總結上半年工商舖買賣登記共錄得2,173宗，按半年重越了二千宗以上的水平。
不過，及至第三季，在息口急升、加息壓力持續困擾，而且股市表現每況愈下，導致復甦勢頭受壓，市況並沒如預期中改善，接續數月交投反覆偏軟，第三季買賣累計再次跌穿千宗水平，只有909宗，按季轉跌兩成。時至第四季，本地消費市道及經濟表現沒有大起色，股市則繼續拾級而下，拖累最後一季買賣登記量持續尋底至只有756宗，按季再跌17%。總結下半年，工商舖累計登記降至1,665宗，較上半年萎縮23%。
邁向2024年，相對利好的消息接踵出現，包括息口有見頂回落的趨向，持續高息壓力有所紓緩，新資本投資者入境計劃細節公布，配合「搶企業、搶人才」政策下，令工商舖市道比去年變得更有憧憬。不過，目前市場尚有一些不明朗及利淡因素並存如下，相信年初工商舖市道屬好屬壞仍有一番角力：
2024年利好契機：
(1) 新資本投資者入境計劃將於年中重啟，投資金額更大增至3,000萬元，當中容許投資1,000萬元在非住宅房地產市場，工商舖類別物業定必受惠；
(2) 去年急促上升的息口已見頂，今年減息成為主調，息口壓力紓緩，利好各類工商舖物業買賣及投資；
(3) 市場持續復甦，長短途旅遊及商務旅客恢復，本港整體零售消費市道漸見改善；
(4) 香港總體存款約16萬億元，財富效應威力巨大，之前避險的資金正等待出擊，為工商舖物業趁低吸納增添動力。
2024年利淡風險：
(1) 恢復通關後，各行業復甦進度較預期慢，整體經濟尚存不少挑戰，窒礙買家及投資者入市積極性；
(2) 疫情改變消費模式，零售業復甦步伐不似如期，加上通關後港人熱衷北上消費，本地零售市道續受考驗；
(3) 去年港股自高位累挫逾5,600點，今年初仍持續受壓，15,000點亦告失守，窒礙投資者入市信心，股市低迷恐拖累工商舖市場亦偏軟。
展望2024年市況，黃應年指出，相信市場去年經歷息口顯著上升而進一步整固後，工商舖今年在各路投資者入市趁低吸納下可望回暖，當中店舖及工廈買賣登記量料分別漲一成及一成半，上試1,100宗及2,400宗；惟對商廈看法則較保守，不排除再微跌至700宗水平。綜合以上因素預測，2024年全年整體工商舖買賣登記宗數料可錄得近一成(9%)的升幅，上試4,200宗水平，逐步脫離谷底；至於受惠新資本投資者入境計劃的入市需求帶動下，涉及的買賣登記金額亦料上升5%，目標看770億元。
工廈市場回顧展望
利嘉閣(工商舖)地產-工商部高級營業董事朱亮恒表示，工廈買賣登記自去年初的三月份抽升至逾二百宗後，次季表現相對穩定，但之後在高息環境影響下，交投逐步偏軟，按月跌至只有百餘宗水平。
2023年全年累計，工廈買賣登記共錄得2,090宗，較2022年度的2,503宗減少17%，涉及買賣合約總值230.73億元，相應下跌19%；宗數為1996年有紀錄以來的28年歷史新低。去年工廈買賣登記量在首季尾段一度衝高後，即徐徐回落，但次季維持按月均有逾二百宗的水平，尚算不俗，可惜踏入第三季無以為繼，按月只有百餘宗，而第四季在息口高企及經濟復甦未如理想下仍持續偏淡，僅剩388宗，較第三季少逾兩成，成為全年最靜的一季。
以價格類別劃分，介乎200萬元至500萬元以內及500萬元至1,000萬元以內的兩個價格類別之工廈成交繼續是2023年的主流，當中前者錄得911宗登記，按年減少11%，後者有510宗買賣，按年也跌12% (見附錄表二)。去年七個價格類別的工廈買賣宗數幾近全線下跌，其中以1億元或以上的高價工廈跌幅最大，去年只有14宗，急挫61%，其次是5,000萬至1億元以內者，按年也急挫40%，至25宗。唯一逆市上升者是介乎2,000萬至5,000萬元以內者，按年錄125宗，升4%。
從地區層面分析，在本行定期觀察的十個主要工業區中，2023年登記量絕大部分均錄得跌幅，其中跌幅最大的是新蒲崗/黃大仙區，去年僅錄得62宗買賣登記，按年挫59%，並成為登記量次少的觀察區。此外，葵涌及長沙灣區亦分別大減37%及27%，至各自只有470宗及133宗，但葵涌區依然是去年買賣登記量最活躍的觀察區(詳見附錄表三)。多個地區的工廈市場都表現冷淡，唯觀塘區卻逆市大升43%，錄317宗，壓過荃灣區的267宗，成為第二活躍的觀察區，其表現凌厲當中原因包括受惠區內年運工業大廈強拍拆分成多宗登記所帶動。
從個別成交個案分析，去年十大貴重工廈買賣登記中，以觀塘業發工業大廈1期的登記最矚目，涉及金額高達23.49億元；緊次者為該工廈2期的逾13.32億元。其他矚目成交還包括觀塘年運工業大廈的登記，涉資11.08億元，而上水旭日國際中心亦涉資3.56億元，此兩者分別佔據榜內第三及第四高價席位(詳見附錄表四)。
展望2024年，朱亮恒指出，經濟表現未完全明朗化，投資者入市仍投鼠忌器，不過，工廈物業相對靈活性大、用途更廣，屬進可攻退可守的物業種類，料在經濟前景不太明朗下會成為資金追捧的對象。預期今年市道可以見底回升，尤其下半年新資本投資者入境計劃正式展開後，中低價工廈料成熱門投資對象之一，至於本地買家及投資者亦會趁低率先入市優質項目；因此預料2024年工廈買賣登記量可按年反彈15%，擺脫今年的歷史新低，有力回升至2,400宗水平，而涉及登記金額亦冀相應增加8%至250億元，告別兩連跌。
商廈市場回顧展望
利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年指出，去年通關復常後，市場重啟進度緩慢，更不幸碰上美國不斷加息，壓抑企業擴展步伐，企業要不萎縮、要不減省投資，因而導致商廈市場低沉不起、乏力回升。
總結2023年全年，商廈整體買賣登記僅錄得749宗，較2022年的781宗再跌4%，連續兩年陷入歷史次低，僅較2020年的637宗多出112宗，未能走出低迷困局。至於商廈買賣合約登記總值去年急挫70%，只得317.31億元，創近14年次低，主因是2022年分別錄得3項共859.64億元的巨額全幢商廈疑似內部轉讓登記抽高基數使然，倘撇除相關個案後，實際登記金額不跌反升。
以價格類別劃分，中細價商廈仍是去年買賣登記的最大貢獻，當中以介乎200萬元至500萬元以內價格類別的商廈佔比最多，全年錄得261宗，佔了整體商廈成交量近三成半(見附錄表五)。另外，銀碼介乎1億元或以上者的登記量則錄得最大跌幅，挫53%，至只有23宗。至於去年七個價格類別的商廈買賣宗數之中，只有200萬至500萬元以內及500萬至1,000萬元以內兩個組別可以逆市上升，去年分別錄261宗及172宗登記，按年各增10%及1%。
從地區層面分析，在本行定期觀察的11個主要商業區中(見附錄表六)，2023年登記量各有升跌，當中跌幅最大者為灣仔/銅鑼灣區，全年只錄得59宗登記，按年急跌45%；其次堅尼地城/西營盤區亦跌35%，至11宗登記；而九龍灣區亦挫18%至23宗，反映一些二線區商廈同受經濟復甦未如理想影響。另一方面，2023年最貴重的商廈登記個案包括有中環歷山大廈涉資的141.52億元，再者是鰂魚涌港島中心45至48樓及50至54樓的逾40.58億元，亦因而帶動全年總金額得以繼續企穩於300億元之上的水平。
展望2024年，黃應年表示，承接去年通關後，經濟復甦進度較預期緩慢，兼逢美國大幅加息，打擊投資意欲，延至今年港股表現持續疲憊不堪，令企業赴港上市及擴點的步伐減慢，直接打擊商廈的買賣及租賃需求。此外，內地經濟表現亦未如理想，更出現一些企業爆雷事件，致使內外需求同告減少，商廈市場受壓的程度短期內未必容易化解。
黃氏對2024年商廈市道未感樂觀，有見近期港股仍未止瀉，今年開年以來，短短半個月便先後失守萬七關及萬六關，昨日萬五關亦告失守，今年以來港股已累跌逾1,800點，加上息口暫仍高企，企業擴充意欲低迷，投資者亦無心戀戰入市。他相信今年商廈買賣登記宗量仍有機會再跌至700宗的歷史次低水平，按年恐再減少7%，而成交金額也料相應下跌5%至300億元水平。
店舖市場回顧展望
利嘉閣（工商舖）地產-商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示，去年通關後每逢節慶假期，不少市民出外旅遊度假，反倒令本地零售消費市場顯得冷清。總結2023年全年，店舖買賣登記共錄999宗，按年挫13%，除連跌兩年外，更創了史上新低並破天荒跌穿千宗大關，淡靜程度可見一斑。去年涉及買賣合約總值185.71億元，按年也跌23%，反映店舖市道在北上消費熱潮下，未能明顯受惠通關而出現量值齊挫的窘局。
按物業價格劃分，去年7個價格組別的店舖買賣登記量錄得五跌、一升、一持平，當中跌幅最大者為銀碼介乎2,000萬元至5,000萬元以內的店舖，去年僅錄得152宗登記，按年急跌33%；其次為介乎1,000萬元至2,000萬元以內的組別，錄得183宗，按年少22%；而500萬至1,000萬元以內者同跌22%，至134宗，反映多個銀碼層店舖買賣均受衝擊。至於去年買賣登記佔比最多者續為200萬元以下的超細價店舖，全年錄261宗，但按年也要微跌5%。
2023年十大貴重店舖買賣中(見附錄表十)，最矚目者為中環威靈頓街160至164號曾昭灝大廈地下及1樓的近5.56億元登記；其次為啟德沐泰街7號The Henley 1期第1及第2座基座地下及1樓商舖等涉資的5.28億元。
統計定期觀察的13個分區之中，去年錄得九跌、兩升、兩持平。在下跌地區之中，以九龍城/黃大仙區的跌幅最嚴重，由2022年的65宗大減60%，至2023年的26宗登記；其次屯門區亦挫41%，至51宗；而紅磡/土瓜灣區也跌28%至72宗。此外，一些以遊客生意為主的傳統核心區表現也不理想，例如灣仔/銅鑼灣一帶的店舖去年只有43宗買賣登記，按年再跌4%；而尖沙咀/佐敦區更大跌25%，只錄得54宗登記，上環/中環/金鐘區亦只能持平在44宗無升跌，反映去年不論是民生區或遊客區均現困境。
預測2024年市況，鄭得明指出，港人長假期向來熱愛外遊，尤其疫情鎖埠三年恢復通關後，更引來報復式出走，加上深圳近月相繼有新購物點吸引港人北上消費，而為本地零售市場帶來挑戰。不過，鄭氏稱，通關後內地及海外旅客亦大量恢復來港，對本地零售消費市道也帶來支持，加上之前一些不利因素如高企的息口，於今年有望回落，均利好年內投資氣氛。
鄭得明相信，近兩年店舖市場買賣處於極低水平徘徊，在負面因素陸續消退後，再跌空間有限，預料經過首季仍然相對淡靜後，店舖的小陽春可隨農曆新年後到來。他稱2024年倘若平均每月店舖能錄約90宗登記，預期全年店舖買賣登記量可按年增一成，上探1,100宗水平，扭轉去年不足千宗的史無前例新低水平，而涉及登記總值更料反彈18%，至約220億元。
發稿：利嘉閣（工商舖）地產研究部
