新盤3.8萬伙大軍 分114路進擊樓市 火力集結港島南區 啟德跑道 鐵路上蓋
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，接連加息兼逢股市大跌及經濟復甦未如理想，導致2023年一手私宅買賣持續偏低，縱然發展商已貼市價甚至首批以震撼價開盤，全年亦只剛好錄得過萬宗登記，達10,247宗，雖按年微升3%，但仍為1996年有紀錄以來的史上第四低水平。至於去年涉及買賣登記金額，則因應高價物業成交有所增加而按年上升15%，全年達1,291.63億元﹙見圖一﹚；若以每宗平均登記金額計算，亦按年升11.6%，達1,260.49萬元，反映高價物業佔比增多。
潛在供應十九年來次多 實際料推1.8萬伙
展望2024年，因應過去兩年受疫情及加息影響，一手新盤銷售進度緩慢，市場累積不少貨尾甚至延後推出的項目，因此估計來年發展商會持續銷售去年未完成的項目，雖然今年潛在的全新盤不少，但未必急於增添入今年的推盤清單之內，因此預測2024年全港將有約114個全新一手私宅項目可成為潛在供應，合共將提供約38,045伙；數量較預測2023年的40,291回落5.6%，但仍為自2006年以來的19年次多水平﹙見圖二﹚。當中鐵路站上蓋項目依然為全港新盤最大供應庫，涉及6個站，共有13個項目遍及港九新界合共提供8,875伙，佔全港總伙數達23.3%；至於第二大的供應庫是啟德新區及跑道區，今年將有14個項目提供8,255伙，當中89%(7,349伙)均位於跑道區。上述約3.8萬個單位，指的是條件較成熟，有機會可於年內應市的總伙數，惟實際推售量仍需視乎發展商的部署、期數分拆及實際市況而定，初步估計較貼近實際的推盤量大約為1.8萬伙。
九龍區15,517伙：啟德跑道區7,349伙排隊啟航
按地區劃分，九龍區潛在供應量連續兩年超越新界區，以百餘宗險勝，較新界區多出不足1%，2024年九龍區潛在可售私宅項目共45個，涉及單位總數達15,517伙，以項目及總伙數計均為三區之首，伙數佔今年全港整體潛在供應達40.8%。九龍區今年繼續跑出，主要受惠啟德跑道區有多達13個項目(包括拆細的分期項目)有機會登場，合共提供7,349伙，單是這條以往飛機升降的跑道已佔了全九龍47.4%的潛在供應。以地區計，單是九龍城區便有多達31個項目共10,866伙，乃全港18區中新盤伙數最多的一區，其中啟德除上述跑道區外，還有另一個項目提供906伙，帶動整體啟德供應有多達8,255伙。此外，九龍其他區較大型的新盤還包括石硤尾巴域街項目的1,100伙及觀塘道55號的807伙。另一方面，九龍仍是市建局最多重建項目的地區，今年在5項中佔了3項，其中以香港小輪深水埗映岸提供的262伙規模最大﹙見表二﹚。
新界區15,403伙：屯門、西貢、元朗、北區四大戰場爭鋒
新界區經過早年一輪大開發後，在北部都會區仍待成熟前，今年只能與九龍區平分秋色；新界2024年潛在供應項目僅31個，跑輸另外兩區，涉及單位總數達15,403伙，當中焦點較平均分布在屯門、西貢、元朗及北區，此4區合計已有13,430伙，佔全港比例逾三成半(35.3%)。其中，屯門區主要受惠兩大項目支撐，分別是掃管笏及管翠路交界項目的1,400伙及NOVO LAND第3A及3B期合計的1,303伙。西貢區今年有5個項目部署出擊，其中3個位於將軍澳的日出康城，當中包括今年單一第三大項目日出康城13A期的1,284伙及已拆細成日出康城12A期及12B期分別提供的650伙及685伙，帶動整個西貢區有3,440伙潛在新盤，為全港第三多的分區。
元朗區方面，為新界區選擇最多的分區，其中包括今年區內最大的新盤The YOHO Hub(第C期)的939伙，其次為錦田柏瓏III的680伙；至於十八鄉路與大棠路交界項目也提供594伙，帶動整個元朗共計有9個項目合共提供3,335個單位，成為全港潛在供應量第四多的分區，且規模涉及大中細項目。此外，北區年內亦有5個項目料有機會應市，共計有3,180伙，當中最大型者為萊蒙國際的馬適路項目，涉及1,898伙，為年內全港最大的單一項目，而永泰的青山公路-古洞段項目也有700伙潛在供應；而大埔區亦有萬科夥拍青建拓展的馬窩路19號 1期及餘下期數共1,500伙待推﹙見表三﹚。
港島區7,125伙：大盤集中南區及東區 佔逾74%
至於港島區方面，2024年有38個潛在項目備馬上陣，項目量為全港三大區中次多，惟單位總數只有7,125個，則為三區中最少。今年港島最大的供應庫仍然是來自南區的3,289伙(佔港島整體46.2%)，焦點為黃竹坑站上蓋港島南岸，其中項目第5期為區內最大單一新盤，提供824伙，而整個黃竹坑站年內料提供2,855伙潛在供應，已佔了全港島總供應四成。至於港島最大單一項目(以已知分拆期數後計)為柴灣道391號的850伙，而另一焦點則為北角皇都戲院重建項目的400伙。此外，值得一提的是，中西區是繼南區後，今年在港島項目選擇次多的分區，合共有13個項目伺機開盤，當中涵蓋上至山頂的獨立屋、半山低密度豪宅及中環、西環單幢物業等，各式選擇迎合不同需要﹙見表一﹚。
2024年巨無霸：上水馬適路項目提供1,898伙
按項目規模劃分，2024年已知分拆期數後，共有7個一千伙或以上的大型新盤分佈於九龍及新界；其中以萊蒙國際的上水馬適路項目規模最大，單位總數達1,898伙；僅次的是新地夥拍興勝創建合作的掃管笏及管翠路交界項目，涉及1,400伙。此外，信置、嘉里、嘉華、招商局夥拍港鐵發展的日出康城13A期亦提供1,284伙。至於九龍區則有嘉華、會德豐及中國海外合作的啟德海灣2期1,121伙；其次是恒地石硤尾巴域街項目的1,100伙及長實的啟德4E區2號項目1,000伙﹙見表四﹚。
新地成潛在推盤王 恒地居次 會德豐摘季
從發展商層面統計，新地2024年共有11個項目合計6,194個單位，成為今年潛在伙數供應最多的發展商，當中大部分(4,719伙)更屬獨資項目(包括港鐵項目)，成為今年實際的潛在推盤王。至於總伙數次多的恒地共有5,428伙，惟當中若以獨資項目計算，則只有約2,161伙，佔比近40%。至於其他潛在新盤伙數較多的發展商包括如會德豐有5,180伙、中國海外有4,714伙、新世界有4,577伙、嘉華有4,361伙、信置有3,245伙，而長實則有2,596伙等(見表四)。
港鐵上蓋8,875伙成最大源頭 市建局866伙備推
半官方機構港鐵於2024年將有6個鐵路站沿線上蓋涉及13個項目、合共提供8,875伙，包括位於黃竹坑站港島南岸第3B至第6期5個項目共2,855伙；日出康城的12A期至13A期3個項目共2,619伙；何文田站IIA及IIB期共990伙；元朗站YOHO Hub第C期的939伙；油塘站通風樓項目有792伙及錦上路站柏瓏III的680伙，合計跑贏其他發展商成為今年新盤供應的最大源頭。此外，市區重建步伐持續，公營機構市建局2024年料有5個成熟項目有機會登場，涉及單位總數866伙，當中較大規模者為深水埗映岸提供的262伙及長沙灣東京街28號的198伙等﹙見表五﹚。
專才逢減息減辣 需求大增 料撐一手登記漲逾四成
陳海潮指出，自去年十月底《施政報告》放寬樓市辣招以來，加上暫停加息，息口呈現見頂回落的趨勢，令市場氣氛有所好轉，交投量略有增加。此外，市場仍憧憬二月底的《財政預算案》會有刺激經濟措施及進一步減辣；而下半年在新資本投資者入境計劃帶來的間接住屋需求下，亦有利推動一手市場，相信樓市在以上多重利好因素刺激下有望逐步回暖。
另外，放寬買家印花稅及為專才提供「先免後徵」安排，亦可刺激大量已到港的專才置業；而綜觀目前環境，發展商仍會以貼市價開盤，以吸納市場購買力，相信除了可帶動逾8萬新增到港的專才人口置業外，本地之前被扣起的購買力亦將回流，可推動今年一手新盤交投量在去年的低基數下大升。陳氏初步預期，2024年一手私宅買賣登記量可較去年增逾四成，至約1.5萬宗水平，而登記金額亦料相應增加47%，上試約1,900億元。
發稿：利嘉閣地產資料研究部
