《財政預算案》前夕必讀：樓市辣招的前世今生
去年10月發表的《施政報告2023》，終於順應民意在3大辣招稅中着墨，實施部分「減辣」，惟力度始終有限；2024年至今已超過2個月，香港樓市仍未見有起色。隨着迎來甲辰龍年，大家都希望「龍來運轉」！現實是目前不只業界，就連其他政商界都熱切期望即將公布的《財政預算案》會全面撤銷已不合時宜的樓市「辣招」，為港樓注入新動力。趁新政策公布前，不如一切了解「樓市辣招的前世今生」…
與經濟周期一樣，樓市亦有旺淡之時，相比現時淡市，其實在十多年前，樓市一度交投熾熱，令不少市民都無力「上車」，港府遂多次推出樓市「辣招」，冀阻止炒風及平抑樓價。
資料顯示，樓市辣招最早出現於2010年，到2016年再加「辣」；當中被指為「3大辣稅」包括：額外印花稅(Special Stamp Duty，SSD)、雙倍印花稅(Double Stamp Duty，DSD，後來進一步加辣為新AVD)及買家印花稅(Buyer Stamp Duty，BSD)，其中SSD與賣方有關，而無論是新AVD、DSD及BSD則主要針對買家。
2010年推SSD Vs 2023年SSD年期減至2年
樓市辣招最早出現於2010年11月，當時港府推出額外印花稅 (SSD)，用作壓抑短期炒賣活動，限制置業者在2年內轉售單位，需繳付樓高5%至15%的SSD；但SSD令二手盤源減少，促使期內樓價不跌反升。在2012年10月再度「加辣」，推出SSD加強版，轉售時間限制調整為3年內，且稅率亦同步上升，由10%至20%不等。
到去年《施政報告2023》，將SSD的適用年期由3年縮短至2年。業主若在持有物業的首半年、6至12個月、及12至24個月內出售物業，仍須支付分別20%、15%、10%的SSD，而持有2年期滿後則毋須再繳付原有應繳的10%稅項。此新措施對有資金壓力，需盡快沽貨的業主有利；而對於部分近年上車的置業者，可趁樓市調整，加快沽出現有單位換樓而毋須增加賣樓成本。
2012年：BSD防止海外買家及公司客炒高港樓
在SSD落重藥外，同於2012年10月政府亦推出買家印花稅(BSD)，目的是限制非本地人士及以公司名義購入本港物業的買家，置業需繳付樓價15%的稅款。
2013年：推出DSD及2016年：演化至樓價15%AVD
從價印花稅(Ad Valorem Stamp Duty, AVD)是買家置業時要繳交的稅項，稅項按樓價累進計算，樓價愈高，所付稅率亦愈高。不過，在2013年2月，政府推出雙倍印花稅(Double Stamp Duty, DSD)，所有非「香港永久性居民」，或已經持有一個香港住宅物業的人士，置業都要繳交「雙倍印花稅」，令當時的最高稅率，由4.25%大增至8.5%。
在2010至2013年期間，政府連環推出樓市辣招，但樓價升勢持續；到2016年11月宣布推出新從價印花稅(AVD)去取代DSD，無論是個人或公司名義，買入第2套或以上物業，都需劃一繳付相當於樓價15%的稅款，大大加重非首次置業者的置業成本。
換句話說，若你不是「香港永久性居民」，不論用公司名義還是個人名義買樓，也不論是首次置業還是購買第二個物業，均需要繳交15%的BSD，再疊加15%的AVD，即合共樓價30%的「辣招稅」。當時的AVD辣招稅，亦適用於非住宅物業，例如車位及工廈等。直至2020年的《施政報告》，宣布撤銷非住宅的AVD辣招稅。現時任何人士購買非住宅物業，都用回首置印花稅稅率計算。
BSD及NRSD稅率雙雙降至7.5%
同樣地，於去年《施政報告2023》「減辣」措施中，買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(New Residential Stamp Duty, NRSD)的稅率減半，兩者均會由15%，減至7.5%。此安排有助減輕已擁有住宅物業的香港永久性居民再購買住宅物業時的財政負擔，以及非香港永久性居民購買住宅物業的成本。
先免後徵措施 打開缺口迎外來人才
此外，去年的《施政報告》亦提出，外來人才置業所需的繳付的2項「辣招稅」(即BSD及NRSD)，徵收方式會由之前的「先徵後退」，改為「先免後徵」。合資格人士成功申請後，可暫免繳付買家印花稅及新住宅印花稅，但仍要繳付從價印花稅第二標準稅率(即等同香港永久性居民首次置業的稅率)，而且有關暫免安排只適用於首個物業；惟若相關人士其後未能成為香港永久性居民，便要繳付相關稅項(即「先免後徵」)。
上述針對合資格專才置業印花稅可「先免後徵」的政策，業界相信，由於已即時大幅降低他們的置業成本，料將可吸引更多專才來港後買樓。
