為何租金上升樓價卻下跌?

近期,香港房地產市場出現了一種不常見的現象──住宅的租金已持續上升了超過一年;但住宅樓價卻欲升無力,即使全面撤辣後,反彈的力度亦沒法維持超過一季。悲觀的情緒又再瀰漫市場。

照道理,租金上升代表投資房地產可吸引到更多的資金入市買樓收租,對樓價應有一定的支持作用。只是之前美國加息的速度太快,以致香港利率與住宅租金回報率之間仍存在著一段距離,3.5%不到的租金回報率,吸引力不及逾4%的銀行定期存款收入。

之前,香港人之可以接受更低的租金回報率,是因為,在美國未加息前,香港的存款利率跌到只有0.15%,導致2.5%的租金回報率也變得有吸引力。

不過,美息已不可能在高位維持太久了,對美國經濟已產生了一定的壓力,若不是聯儲局擔心通脹重臨,減息應該早已出現。

銀行對此已早作部署,所以長息比短息還要低,三個月的定存利率,竟高過一年的定存利率。至於兩年以上的定期存款,很多銀行更沒有提供。在在反映高息的環境很快就會過去。屆時,買樓收租的相對吸引力,才能真正發揮吸引資金流入房地產市場的作用。

不過,租金回報率並非投資房地產的唯一考慮,投資者更關心的應是未來房地產價格的起落。因為房地產資產值的升跌,對投資者所帶來的影響遠大過租金回報率的上落。過往,香港人一直不介意買一些租金回報率相對低的樓宇作長線投資,原因就是投資者預期,這些租金收益上的虧損,不難在樓價的升幅上補回。

香港近年樓價回落的主要原因,是港人對經濟的前景缺乏信心。香港經濟前景有賴中國經濟的滿溢效應,但中國經濟卻受美國的打壓。中國急需的芯片,美國自己不賣,還不許別國賣給中國;另一方面中國做得出色的5G通訊設備與新能源產品,美國又要求其他國家一起抵制,令中國的優勢變成難以發揮。

有人擔心,中國會在與美國的角力中敗下陣來,令香港的經濟亦因而受拖累。沒有經濟發展順暢作基礎,樓價是不可能獨善其身的。

不過,中美這場角力形勢錯綜複雜,美國只是在表面上佔了點上風,但實際的處境卻隱憂重重。隨著日子的過去,香港人不難發現,中國雖然處處受制,但依然屹立不倒,而且不斷可以在一些新的領域上有突破。

另一方面,中國亦有足夠的外循環,讓香港這個特區一展所長。當人們發覺香港的經濟一樣可以持續增長,失業率長期維持在低水平,而港人收入又可以持續上升時,就會樂於在自己的資產組合中,讓地產佔一定的比例。

 

 

(轉載自 am730  C觀點  2024年6月27日)

 

 

 

 

 

 

資料來源:am730